서울 아파트 경매 낙찰가율 2개월째 100%대…재개발·외곽 구축도 '후끈'

재개발 구역·분양가상한제 단지에 응찰 집중

지난 3월 17일 서울 동부지방법원 101호 경매 법정. [사진=이은별 기자]

서울 아파트 경매 시장의 강세가 이어지고 있다. 재건축 단지를 중심으로 형성됐던 수요가 재개발 구역과 외곽 구축 아파트, 중저가 물건으로 확산되는 모습이다.

10일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2026년 5월 경매동향보고서’에 따르면 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 100.8%로 전월 100.5%보다 0.3%포인트 상승했다. 서울 아파트 낙찰가율이 2개월 연속 100%를 넘은 것은 감정가를 웃도는 가격에 낙찰된 물건이 그만큼 많았다는 의미다.

낙찰률은 40.0%로 전월 48.7%보다 하락했지만 낙찰가율은 상승했다. 응찰자들이 모든 물건에 몰리기보다 가격 부담이 낮거나 개발 기대감이 있는 물건을 선별적으로 공략하고 있다는 의미로 풀이된다.

실제 중저가·외곽 매물을 중심으로 응찰자가 몰렸다. 마포구 상암동 월드컵파크3단지 전용면적 84㎡는 21명이 응찰해 감정가 11억1000만원의 101.8%인 11억3000만원에 낙찰됐다. 동작구 상도동 대왕주택도 20명이 몰리며 감정가 2억6900만원의 149.3%인 4억150만원에 낙찰됐다.

수도권에서도 경쟁이 이어졌다. 경기도 아파트 낙찰가율은 89.0%로 지난해 6월 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 경기 과천시 과천린파밀리에 전용 55.8㎡는 38명이 응찰해 감정가 10억8000만원의 140.3%인 15억1530만원에 낙찰됐다.

재개발 구역 내 단독주택과 소규모 아파트에도 수요가 붙고 있다. 지지옥션에 따르면 마포구 아현동, 관악구 봉천동, 용산구 한남동 등 재개발 구역 내 단독주택의 평균 낙찰가율은 110%를 웃돌았다. 용산구 이촌동 성경아파트는 감정가 5억6000만원의 189.3%인 10억6000만원에 지난달 낙찰됐다. 해당 단지는 재개발이 예정된 소규모 아파트다.

업계에서는 경매가 일반 매매보다 토지거래허가제와 전매제한 규제의 영향이 상대적으로 작다는 점도 수요 유입 요인으로 보고 있다. 서울 아파트값과 전셋값이 오르면서 실수요자와 투자자들이 상대적으로 가격 부담이 낮고 대출 활용 여지가 있는 경매 물건으로 눈을 돌리고 있다는 분석이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “서울 아파트값과 전셋값 상승으로 실수요자들이 상대적으로 가격 부담이 적고 대출이 가능한 중저가 아파트로 몰리고 있다”며 “경매시장 역시 이러한 수요가 반영되는 모습”이라고 말했다.

다만 향후 세제 개편과 금리 흐름에 따라 경매 물건과 응찰 수요가 동시에 변할 수 있다는 전망도 나온다. 보유세 강화와 양도세 장기보유특별공제 개편 등이 현실화할 경우 경매시장에도 중장기적으로 영향을 미칠 수 있다는 분석이다.

강은현 경매연구소 소장은 “세제 개편으로 응찰자 수와 낙찰가율에 변화가 나타날 수 있다”며 “세제 개편과 금리 영향 등으로 향후 경매 매물은 늘어날 수 있지만, 투자 규제 강화로 경매 수요도 동시에 위축될 수 있다”고 말했다. 이어 “다만 경매는 절차상 시차가 있어 물건 증가 등 공급 측면의 영향은 1년 뒤에 반영될 가능성이 크다”고 덧붙였다.