"공급보다 효율"…물류창고, 공실 가르는 '스펙 경쟁'

면적 비중·회전율 따라 공실률 최대 3배 차

창고면적 비중별 물류창고 공실률[사진=알스퀘어 제공]

국내 물류창고 시장이 단순 공급 확대에서 벗어나 ‘배송 효율’을 중심으로 재편되며 창고 구조에 따라 공실률이 크게 갈리는 양상이 뚜렷해지고 있다.
 
알스퀘어는 7일 ‘2026 물류창고 트렌드 리포트’를 발간하고 이 같은 시장 변화를 분석했다고 밝혔다.
 
보고서에 따르면 지난해 1분기를 기점으로 상온·저온 물류창고 공실률은 모두 하락세로 돌아서며 시장이 회복 국면에 진입했다. 다만 창고 규모에 따라 공실률은 엇갈렸다.
 
지난해 4분기 기준 대형 물류창고는 상대적으로 높은 공실률을 기록한 반면, 소형과 초대형 창고는 낮은 공실률을 보였다. 단순히 규모가 아닌 특정 유형 자산으로 수요가 집중되는 ‘선별 수요’ 현상이 나타난 것이다.

 
이 같은 격차를 만든 핵심 요인으로는 ‘창고 면적 비중’이 꼽힌다. 국내 물류창고의 연면적 대비 순수 창고 면적 비중은 2016년 평균 95%에서 2025년 평균 67%로 낮아졌다. 공용 공간과 접안 시설, 차량 동선 확보를 위한 면적이 확대되면서 실제 물품 보관 면적은 줄어든 결과다.
 
특히 이 비중은 공실률과 직결됐다. 창고 면적 비중이 90% 이상인 경우 공실률은 약 12% 수준에 그쳤지만, 60% 미만인 경우는 약 42%로 3배 이상 높았다. 단순 보관 공간이 아닌 배송 처리 효율과 회전율을 극대화할 수 있는 구조가 임차 수요를 좌우하는 기준으로 자리 잡은 셈이다.
 
순수 창고 면적 비중이 급감한 주요 원인으로는 최근 물류창고들이 각 층별 접안시설 확보를 위한 차량 동선 공간과 다양한 종사자 편의시설을 설계에 대거 반영했기 때문으로 분석된다. 제로 1층 단층 창고의 창고 면적 비중은 95%에 달하지만, 5층 이상의 고층 창고는 71%까지 떨어져 층수가 높을수록 공용 공간 및 주차 공간이 차지하는 비중이 큰 것으로 나타났다.
 

규모별 물류창고 공실률 [사진=알스퀘어 제공]

공급 환경도 빠르게 변화하고 있다. 2024년까지 이어진 대규모 신규 공급은 2025년 들어 급감했다. 비주거용 공사비가 역대 최고 수준으로 상승하며 개발 여건이 악화된 영향이다. 이에 따라 시장은 신규 공급 확대보다 기존 완공 자산 중 경쟁력이 검증된 물류창고 중심으로 재편되는 흐름을 보이고 있다.
 
알스퀘어는 "물류창고 시장이 단순한 공급 경쟁에서 벗어나, 창고의 구조와 임차인 업종에 따라 수요가 집중되는 시장으로 전환됐다"고 분석했다.
 
아울러 보고서에 따르면 전국 물류시설 공급은 수도권에 압도적으로 집중된 구조를 보이고 있으며, 특히 경기 동남부 지역이 전국 재고의 27.4%를 차지하며 시장을 주도하고 있다. 이어 경기 서남부(19.6%)와 인천(16.6%) 순으로 높은 공급 규모를 나타내며 지역 간 분포 격차가 뚜렷한 것으로 확인됐다.
 
상온 창고의 경우 경기 동남부(32.2%) 집중도가 가장 높은 반면, 저온 창고는 경남(20.5%)과 경기 동남부(19.6%), 경기 서남부(18.4%) 등 항만 및 수도권 인근에 고르게 분산된 양상을 보였다.
 
안태진 알스퀘어 리서치센터 연구원은 "물류창고 시장 수요가 선별적으로 유입되면서, 입지에 더해 물리적 경쟁력까지 갖춘 자산이 우위를 점하는 구조가 굳어지고 있다"며 "공실 리스크를 낮출 수 있는 구조 설계, 회전 효율, 품목 적합성까지 함께 고려한 물류창고 운용 방식이 시장 경쟁력을 결정짓는 핵심 요소가 될 것"이라고 말했다.