[부동산 정상화 속도전] 'D-38' 양도세 중과 유예 종료…정부, 새 보유세 카드 꺼낼까

다주택 중과세 부담 커져 전·월세 상승 불가피

보유세 강화 움직임… 매물 잠김 우려 해소될까

서울 도심 전경. 2026.03.18[사진=유대길 기자 [e-mail]]

다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 종료가 38일 앞으로 다가오면서 부동산 시장에 긴장감이 높아지고 있다. 향후 거래 단계 세부담을 줄이는 대신 보유세를 강화하는 방향으로 세제를 개편하는 카드가 나올 가능성도 제기된다.

1일 부동산 업계에 따르면 현행 제도상 다주택자 양도세 중과 배제는 오는 5월 9일까지 적용된다. 국세청도 양도세 안내에서 다주택자의 조정대상지역 주택 양도분에 대한 한시적 중과 배제 적용 시한을 같은 날까지로 명시하고 있다.

양도세 중과 유예 종료에 대한 정부 기조는 단호하다. 앞서 이재명 대통령은 지난 1월 사회관계망서비스(SNS) 엑스(X)를 통해 “다주택자 양도세 중과 유예의 5월 9일 종료는 2025년 2월에 이미 정해진 것”이라며 연장 가능성을 일축했다. 2월 국무회의에서도 다주택자를 향해 “버티면 풀어줄 거란 기대를 아예 봉쇄해야 한다”며 “마지막 탈출 기회”라고 못 박았다.

시장에서는 5월 9일 양도세 중과 유예 종료와 4월 중순부터 시작되는 다주택자 주담대 만기연장 제한이 맞물리면 다주택자 부담이 한층 커질 수 있다고 본다. 처분 부담은 양도세가, 보유 부담은 대출 규제가 키우는 구조다. 정부가 세제와 금융을 함께 조정하는 흐름에 들어선 것 아니냐는 해석이 나온다.

권대중 한성대 일반대학원 석좌교수는 “5월 9일 이후에는 다주택자 중과세 부담이 커져 매도를 미루게 될 수 있다”며 “실수요는 계속 발생하는데 매물은 줄어 전세와 월세 모두 상승 압력을 받을 것”이라고 말했다.

시장의 시선은 ‘양도세 중과 유예 종료 이후’로 옮겨가고 있다. 세제 개편 논의와 공시가격 체계 조정이 이어지면 보유세 부담 구조까지 손질될 가능성을 배제하기 어렵다는 관측이다. 특히 거래 단계에 집중된 세부담을 보유 단계로 분산시키는 방향이 유력하다는 분석이다.

권 교수는 “공정시장가액 비율 인상이나 공시가격 현실화 등을 통해 보유세 강화가 이뤄질 것”이라며 “거래세는 낮추고 보유세를 높이는 방향이 바람직하다”고 조언했다.

공시가격은 보유세 과세표준을 좌우하는 핵심 변수다. 세율을 건드리지 않더라도 공시가격 현실화 방식이 바뀌면 재산세와 종합부동산세 부담은 달라질 수 있다.

국토교통부는 올해 공동주택 공시가격에 전년과 같은 69% 현실화율을 적용했다. 정부 설명대로라면 올해 공시가격에는 시세 변동분만 반영됐다. 또 지난해 11월 발표된 방침에 따라 새로운 공시가격 현실화 계획을 마련할 예정이다. 시장이 세율 인상 여부보다 공시가격 체계 개편 가능성에 더 민감하게 반응하는 이유다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “이번 대책은 주택담보대출에 대한 ‘핀셋 타격’을 통한 강한 디레버리징 신호”라며 “수도권·규제지역 내 다주택자 주담대 만기연장 제한이 기존 보유자에 대해 버티기 비용을 높여 매물 출회를 유도하는 성격이 강하다”고 분석했다.

이어 그는 “사업자대출과 온라인투자연계금융업을 통한 우회 자금 조달까지 차단하는 방향인 만큼 서울 강남권 등 상급지 시장에 가격 조정 압력이 커질 수 있다”고 덧붙였다.