서울·지방 청약 경쟁률 '30배 차이'...현금부자 시장으로 재편

서울 1순위 평균 청약 경쟁률 '146.22대 1'...지방 '4.45대 1'

대출 규제로 자금줄 죄자 '서울 신축'에 현금부자 몰려

서울 소형 아파트 강세...고분양가·대출 규제 영향

사진은 이날 서울 시중은행에 부착돼 있는 관련 안내문. 2025.11.9 [사진=연합뉴스]

올해 청약 시장은 서울과 지방 간 경쟁률이 30배까지 차이가 벌어지며 양극화가 심화하는 모습을 보였다. 정부가 연이은 규제로 자금줄을 조이면서 매매시장 뿐 아니라 청약시장도 서울 핵심지 신축 위주로 수요가 몰린 것으로 분석된다.

28일 부동산R114에 따르면 이달 19일 기준 서울 1순위 평균 청약 경쟁률은 올해 146.22대 1로 집계됐다. 이는 2021년 164.13대 1 이후 가장 높은 경쟁률이다. 지난해에는 같은 기간 1순위 평균 경쟁률이 101.83대 1이었다.

올해 전국에서 10개 단지가 100대 1 이상의 청약 경쟁률을 기록했다. 이 중 7개 단지는 서울에 위치한 신축 아파트였다. 성동구 오티에르포레는 올해 688.13대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 서울에서 가장 많은 청약 통장이 몰렸다.

특히 송파구 잠실르엘(631.6대 1)과 강남구 역삼센트럴자이(487.09대 1), 서초구 반포래미안트리니원(237.53대 1) 등 분양가 상한제 적용 단지가 최대 수십억원의 시세 차익 기대감에 수요 쏠림 현상이 이어졌다.  

강남 3구(강남·서초·송파구)가 아닌 동작구 힐스테이트이수역센트럴(326.74대 1), 영등포구 리버센트푸르지오위브(191.35대 1) 등도 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록하며 흥행했다. 

반면 서울을 벗어나면 청약 경쟁률은 지난해보다 떨어지거나 소폭 상승에 그쳤다. 서울을 제외한 경기도는 지난해 10.33대 1에서 올해 4.01대 1로 청약 경쟁률이 하락했다. 인천은 6.35대 1에서 3.42대 1로 경쟁률이 반토막 났다.

다만 성남과 과천 등 서울 인접 지역은 규제 회피 수요를 흡수했다. 10·15 대책 전 분양 승인을 받은 성남 분당구 '더샵 분당티에르원' 1순위 청약 47가구 모집에 4721명이 신청했다. 경기 과천시 '디에이치 아델스타'은 고분양가 논란에도 1순위 평균 경쟁률 52.3대 1을 기록했다.

지방 역시 올해 4.45대 1로 지난해 6.19대 1에서 낮아졌다. 서울과 비교하면 30배 이상 차이가 벌어진 것이다. 지방 주요 도시를 제외하면 미달된 단지도 여럿이었다. 경북 김천혁신도시 동일하이빌 파크레인(0.56대 1), 경기 파주 운정 아이파크 시티(0.58대 1) 등은 저조한 성적을 보였다.

지방의 주요 광역시·도 중 청약 경쟁률이 오른 곳은 △강원(2.38대 1→7.56대 1) △울산(1.8대 1→5.03대 1) △부산(1.64대 1→3.38대 1) 등 3곳 뿐이다. 

서울 주요 단지의 기록적인 청약 경쟁률에도 서울 외 지역은 외면 받으면서 전국 경쟁률은 지난해보다 하락했다. 올해 전국 아파트 단지들의 1순위 평균 청약 경쟁률은 7.02대 1로 집계됐다. 지난해 12.14대 1보다 낮을 뿐만 아니라 최근 5년 중 최저 수준이다. △2021년 19.27대 1 △2022년 7.07대 1 △2023년 10.8대 1을 기록했다.

이 같은 양극화 심화 현상은 정부가 6·27 대책, 10·15 대책 등 연이은 대출 규제를 내놓으면서 자금 마련이 어려워지자 청약 시장 진입 장벽이 높아진 결과로 풀이된다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "대출한도 축소와 청약 요건 문턱이 높아지면서 전체 청약자수는 줄어들 수 있으나 강남 등 대기 수요가 풍부한 전통 강세지역은 신축아파트 희소성이 부각된다"며 "서울 전역이 규제지역으로 지정되면서 내년 청약시장은 현금 여력을 갖춘 무주택 실거주자를 중심으로 빠르게 재편될 것"이라고 내다봤다.

소평 아파트 경쟁률이 두드러진 것도 특징이다. 공사비 급등 여파가 고분양가로 나타나고, 정부가 자금줄을 조이면서다. 올해부터 10월까지 서울 아파트 1순위 청약경쟁률은 60㎡ 이하가 163.3대 1로 가장 높았다. 이른바 '국민평형'인 84㎡ 유형이 속한 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 151.2대 1로 뒤이었다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "수도권에서 작은 집 강세는 1~2인 가구 증가라는 인구 구조보다는 정부 정책과 가격 부담이 더 큰 요인"이라며 "소형 강세 현상은 당분간 이어질 것"이라고 설명했다.