내년 '입주 가뭄' 본격화…불안 누적되며 '전세대란' 재발 우려

서울 아파트 입주 30% 이상 감소..."단기 주택 공급 늘리는 정책 필요"

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 [사진=연합뉴스]

내년 서울과 수도권 전월세 시장의 불안정이 더욱 심화할 것이란 전망이 뚜렷해지고 있다. 아파트 입주 물량이 급감하며 전세가격 상승 압력이 누적될 예정이기 때문이다. 부동산 규제 영향도 겹쳐 전세 매물 자체가 시장에서 빠르게 줄어드는 이중 악재가 발생하는 중이다. 지난 2020년 임대차 3법에 입주 절벽이 겹치며 나타났던 전새대란이 재발할 우려가 커지고 있다. 

1일 부동산 업계에 따르면 내년부터 서울 아파트 입주 가뭄이 본격화할 것으로 예상된다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 4만2684가구에서 내년 2만8984가구로 32.1% 감소할 예정이다. 

입주 물량이 줄어드는 추세는 내년에 그치지 않을 전망이다. 2027년 입주는 1만113가구, 2028년은 8337가구에 그칠 것으로 보여, 입주 물량이 매년 빠르게 감소할 예정이다. 이에 규제 지역 내에서 '전세 물건 잠김' 현상이 나타나며 매물 감소와 전셋값 급상승 등과 같은 전세대란 재발 우려가 높아지고 있다. 

기존 아파트에서 전세 매물이 나와야 시장 숨통을 트일 수 있는데, 현재 서울 전역이 10·15 부동산 대책으로 조정대상지역·투기과열지구 규제와 더불어 토지거래허가구역까지 적용받으면서 갭투자가 원천 차단, 상당 기간 전월세 물량이 나오기 어려워진 상황이다. 

전세 가격도 이미 빠르게 상승하고 있다. KB부동산의 주간 아파트 전세가격지수는 11월 24일 기준 95.253를 기록하며 2022년 11월 28일(96.015) 이후 가장 높은 수준으로 올라섰다.

부동산 중개업체 집토스가 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외하고 새로 규제가 적용된 21개구의 10·15 대책 전후 전세가격을 분석한 결과, 대책 시행 전보다 전셋값이 2.8% 상승했다. 이는 같은 기간 매매가격 상승률(1.2%)보다 2배 이상 높았다. 

입주 물량 감소와 규제 강화 원인으로 내년 전셋값도 치솟을 전망이다. 한국건설산업연구원은 내년 전국 전셋값 상승률을 4% 수준으로 전망했다. 이는 2021년 문재인 정부 시절 기록한 5.1% 이후 가장 높은 수치다. 전세 수요 초과 상태가 되며 내년 시장 상황이 '내 집 마련'을 못한 서민들에게 더 팍팍해질 것이란 예상에 힘이 실린다.

한 부동산 공인중개사 관계자는 "10·15 대책이 대출 규제를 강화하고 실거주 요건을 강화한 만큼 임대 물건을 내놓기 어려운 분위기"라며 "집주인들이 갈수록 반전세와 월세로 전환하고 있다"고 말했다. 

전문가들은 내년부터 2027년까지 이어지는 공급 절벽이 전월세 시장 불안의 핵심 변수라고 지적했다. 실거주 요건 강화, 고금리 고착화, 대출 규제 등 제도적 요인들로 전세 시장 불안정성이 높아졌다는 지적이다. 

권대중 한성대 대학원 경제부동산학과 교수는 "9·7 대책은 장기 공급 대책이라 (전세 공급 문제를 풀려면) 단기 주택 공급을 늘리는 정책이 필요하다"며 "당장 입주 물량을 늘리면 전월세 시장과 매매 시장이 안정될 수 있다"고 설명했다. 

권 교수는 "(정부가) 전세대출을 막은 가운데 매매 관련 대출도 조여서 더 문제가 되고 있다"며 "전세 수요가 매매로 가지 못하면서 그 수요가 전세로 나오고 있고 공급도 늘지 않는 중이다. 근본적인 전세 대책으로 풀어야 하는 상황"이라고 덧붙였다.