[우주성의 RE:스페이스] 반포·고터 정비사업 '마지막 퍼즐'...미도1·2차 재건축 '속도전'

서울 서초구 반포동 공사현장. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울 서초구 반포동 고속터미널역 일대 재건축 사업의 마지막 퍼즐인 ‘미도 아파트’ 재건축이 사업 초읽기에 들어갔다. 정비구역으로 지정된 반포미도1차가 조합 창립을 앞둔 가운데, 마지막 남은 재건축 단지인 반포미도2차 역시 최근 재건축계획 공람을 진행하며 사업 레이스가 본격화할 방침이다.
 
12일 정비업계에 따르면 서초구는 지난 10일부터 다음달 14일까지 반포미도2차 아파트에 대한 재건축 공고 공람을 진행한다고 밝혔다. 지구단위계획 결정과 관련, 주민 및 이해관계인에게 의견을 받기 위해서다. 아울러 서초구는 이달 29일에는 반포4동 주민센터에서 관련 설명회도 개최할 예정이다.
 
단지는 서울시 도시·환경정비기본계획과 도시 및 주거환경정비법에 근거해 기존 210%에서 300%의 법적상한용적률을 적용받을 전망이다. 이에 현재 최고 15층, 435가구에서 최고 46층, 558가구로 탈바꿈하게 된다.
 

반포미도2차 정비사업 결정도. [사진=서초구청]

반포미도2차는 1989년 준공된 단지다. 지하철 3·7·9호선 고속터미널역 맞은편 자리에 위치해 있다. 서울성모병원 등이 단지와 바로 붙어 있고, 반포 학원가 등 기존 반포 일대 인프라에 대한 접근성이 높아 환경이나 입지 면에서 우수하다는 평가다.
 
2023년 1월 안전진단을 통과하면서 재건축 청신호가 켜진 단지는 이번 공람을 통해 사업에 더욱 속도를 내게 됐다. 다만 용적률 상향에도 일반분양 물량은 많지 않다. 임대주택 87가구를 제외한 조합원 및 일반분양 물량은 471가구로 계획돼 있는데 다수가 조합원 물량으로 실제 일반분양 분은 50가구 수준에 그칠 전망이다.

 
실제 공람상 단지의 추정비례율도 95% 수준이다. 추정비례율은 정비사업에서 개발 후 자산가치를 개발 이전 자산가치로 나눈 비율을 뜻한다. 정비사업의 사업성을 판단하는 주요 지표로 일반적으로 100%를 초과할 경우 이익, 100% 미만은 손해가 발생할 수 있다는 의미다. 전용면적 59㎡ 권리가액은 약 22억3000만원 수준, 전용 84㎡의 권리가액은 약 28억5000여만원을 기록할 것으로 보인다.
 
조합은 최근 서울시 규제 완화 기조에 기대를 걸고 있다. 앞서 올해 4월 서울시는 도시계획시설이 없는 대지의 경우 비오톱 1등급지를 해제하겠다고 밝혔는데, 반포미도2차 부지가 관련 규제 완화의 수혜를 받을 지역으로 꼽히고 있다. 비오톱에서 해제된 부지를 활용해 일반분양 물량 등을 확대할 수 있다는 것이 사업 관계자의 설명이다.
 
반포미도2차 옆 미도1차는 이미 지난해 4월 정비구역으로 지정되면서 사업이 순항 중이다. 1987년 지어진 반포미도1차는 1260가구 규모의 단지로 재건축을 통해 최고 49층, 총 1739가구의 대단지로 거듭난다. 올해 초 조합설립 위원회를 구성하고 상반기 동안 조합 설립을 위한 절차에 속도를 내왔다. 단지는 이달 12일 조합 창립총회를 열고, 사업 추진에 더욱 박차를 가한다는 방침이다. 조합 설립 후 이르면 내년 상반기 중 시공사 선정에도 나서겠다는 것이 위원회 관계자의 전언이다.
 
반포미도1차 재건축에 이어 미도2차 역시 재건축에 속도를 내면서 반포 일대 아파트들의 재건축 사업도 모두 마무리 단계에 접어들었다. 신반포2차와 신반포4차가 시공사 선정에 나선 데 이어 삼호가든5차 역시 삼성물산을 우선협상대상자로 선정한 상태다.
 
반포미도1, 2차 단지 모두 반포에서는 희귀한 50층가량의 신축 단지로 조성될 가능성이 높아지면서 일대 시장의 기대감도 커지는 상황이다. 올해 상반기 들어 반포미도1차와 2차에서는 모두 기존 매매가격을 크게 상회하는 신고가 거래가 발생했다. 반포미도2차에 앞서 재건축이 가시화된 반포미도1차 단지의 경우, 지난 3월 전용면적 84㎡가 33억4000만원에 최고가를 기록하며 실거래됐다. 지난해 말과 비교하면 3개월 새 4억4000만원이 상승한 것이다. 이어 미도2차 역시 전용 71㎡ 매물이 지난 5월 25억1000만원에 손바뀜되면서 1년 새 6억원 가까이 매매가격이 급등한 바 있다.