[재초환 폭탄 초읽기] 신규공급 대부분 재건축인데…재초환 가능성에 정비현장 '긴장'

[그래픽=아주경제]

정부가 공급 중심의 주택 정책을 예고하고 나섰지만 정작 정비사업장에서는 최근 불안 기류가 빠르게 확산되고 있다. 그간 유예되어 온 재건축초과이익환수제(재초환)가 새 정부에서 부과될 것이라는 우려가 커지면서다. 일각에서는 주거 수요가 높은 서울 등 수도권은 신규 주택 공급 상당수를 재건축 등 정비사업에 크게 의존하고 있는 상황에서 재초환이 재건축 동력을 떨어뜨릴 가능성도 제기된다. 

15일 국토교통부 등에 따르면 지난해 12월 기준 전국 재건축 부담금 부과 예상 단지는 58곳이며 수도권 사업장만 41곳에 달한다. 조합원 1인당 예상 부담금은 전국 평균 1억328만원 수준이며 서울 지역 예상 부담금은 평균 1억4741만원에 육박할 것으로 추정된다. 일부 단지는 1인당 부담금이 4억원 수준에 달할 것으로 분석된다.
 
재초환은 재건축으로 얻은 초과 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘으면 초과 이익 중 최대 절반을 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 노무현 정부 때 처음 도입된 후 이명박·박근혜 정부 때 시행이 유예됐다가 문재인 정부 당시인 2018년 재도입됐다.
 
윤석열 정부가 2023년 재건축 부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)을 3000만원에서 8000만원으로 상향해 부과 기준을 완화하고, 국민의힘이 재초환 폐지를 추진하면서 2018년 재도입 후 현재까지 재초환이 부과된 단지는 없다.
 

그러나 현재 집권여당인 더불어민주당이 “재건축을 통한 과도한 이익은 사회 공공을 위해 환원돼야 한다”는 방침을 줄곧 강조한 만큼 재초환 부담금 부과가 초읽기에 들어가는 게 아니냐는 전망도 설득력을 얻고 있다. 앞서 재초환 첫 도입 후 2014년 시행 유예 전까지 5개 단지에서 16억3500만원이 일부 징수된 사례가 있다.

특히 서울 시내에서만 29개 단지가 부과 대상으로 떠오르며 향후 서울 시내 재건축 사업 추진에서 큰 부담으로 작용할 것이라는 예상도 나오고 있다. 지난해 서울 시내 분양 단지 38곳 중 29곳, 신규 주택 80% 이상이 정비사업을 통해 공급된 만큼 공급 위축이 보다 심화될 수 있다는 지적이다.
 
당장 서울에서는 서초구 반포동 센트레빌아스테리움, 서초구 방배동 방배센트레빌인더포레, 송파구 문정동 힐스테이트e편한세상 문정 등 재건축 단지들이 이미 준공을 마치고 부담금 부과를 앞두고 있는 상태다.
 
수도권 주택 공급의 핵심 축인 신도시 사업도 재초환 부과로 인한 부담 가중으로 공급에 차질을 빚을 것이라는 우려가 나오고 있다. 1기 신도시 재건축은 현재 사업성 악화 등이 사업 지연 요소로 떠오르고 있기 때문이다.

성남시 분당구 재건축 조합 관계자는 “일부 단지들은 자체 재초환 부과 액수 등을 계산한 결과 부담금이 가구당 1억원 수준이라는 결과가 나오면서 주민들 사이에 사업 추진 동력이 떨어질 것이라는 분위기도 나오고 있다”고 말했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “용적률을 높여준다고 하더라도 재초환으로 인해 실제 감경되는 부담은 한계가 있어 정부 공급 대책의 실효성이 떨어질 수 있다”고 진단했다.

한편 지자체들이 재초환 부담금 부과 준비에 착수한다면 이를 위한 관련 자료를 확보하는 데만 상당한 기간이 필요할 것으로 보인다는 것이 정비업계 관계자의 설명이다.
 
강남구 재건축 조합 관계자는 “기존 통계에 대한 신뢰 문제가 있다는 점을 들어 조합이 지자체에 조합 비용 등을 정산해 통보하는 것을 꺼렸고 지자체도 적극적이지 않아 산정에 필요한 자료를 거의 받지 못했을 것”이라면서도 “법령에 따라 일단 준공 후 5개월 이내에 자료를 받으면 이를 부과하는 절차를 밟아야 하고, 이에 따라 부과 금액이 최종 확정되면 6개월 내에 납부를 해야 해 부과 가능성이 충분하기 때문에 개별 단지들에는 불안감이 그 어느 때보다 높다”고 말했다.