계약갱신요구권 사용 뒤 더 싼 전세로 갈아탄 세입자, 제동 걸릴까?

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신동근 기자
입력 2023-08-02 18:00
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  • 법원 "계약기간이 정해지지 않은 경우에 해지 요청 가능"

  • 국토부 "아직은 개별 사안으로 봐야 할 것, 여전히 해지 가능하다"

 
서울 영등포구 여의도 63스퀘어에서 바라본 도심 아파트 모습 20230502사진유대길 기자 dbeorlf123ajunewscom
서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 도심 아파트 모습 [사진=유대길 기자 dbeorlf123@ajunews.com]

 
최근 계약갱신요구권(갱신요구권)을 사용하더라도 세입자가 원하는 대로 계약을 해지할 수 없다는 법원 판단이 나오면서 임대차 시장에 후폭풍이 예상된다. 
 
2일 법조계에 따르면 서울북부지방법원 제12민사부는 갱신요구권 사용 후 해지를 요청한 세입자에게 일방적으로 계약을 해지할 수 없다는 판단을 내렸다. 이는 갱신요구권 사용 후 계약을 자유롭게 파기하던 기존 관행과 배치되는 판결이라 향후 파장이 예상된다. 
 
최근 부동산 시장에선 역전세난, 전셋값 급락 등으로 전세 갱신요구권 사용 후 계약해지를 하는 사례가 빈번하게 나타나고 있다. 일단 계약갱신을 한 뒤 급매로 새집을 마련하거나, 더 저렴한 전세 매물을 찾은 뒤 단순 변심으로 계약을 파기하는 식이다. 
 
이런 사례는 주택임대차법에 따라 갱신권을 사용한 계약은 묵시적 갱신의 계약 해지 방식을 준용하기 때문에 발생했다. 임대인들은 계약이 연장된 것으로 봤다가 일방적으로 해지당해 보증금을 급하게 마련해야 했다. 임대차 시장 혼란을 부추기고, 보증금 반환 리스크를 키운다는 불만도 나왔다. 
 
법원은 이번 판단을 통해 정상적으로 갱신요구권을 사용했더라도 임대차가 별도의 기간을 정하지 않고 갱신된 경우에만 묵시적 갱신의 해지 방식을 적용해야 한다고 봤다. 
 
갱신요구권의 해지는 주택임대차법 제6조 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)의 법을 준용한다. 해당 규정에는 묵시적 갱신 시 임차인은 임대인에게 계약 해지 통지가 가능하고 그 효력은 3개월 후 발생한다는 내용이 담겼다. 이에 대해 법원은 해당 법은 '갱신시 기간이 정해져 있지 않은 경우'에만 '계약을 언제든 해지할 수 있다'는 것을 의미한다고 판단했다.
 
해당 판단에 따르면 올해 이뤄진 갱신요구권을 통한 갱신 중단 120건만 해지 요청이 가능할 것으로 분석된다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면(7월 30일 기준) 올해 1~7월 서울 전체 전세 계약은 3만8770건이며 그중 3334건이 갱신요구권을 사용해 계약됐다. 그리고 그중 120건은 갱신요구권을 사용했음에도, 계약 기간에 대한 명시가 돼 있지 않았다.
 
다만, 아직 하나의 1심 판례만 나온 상황으로 계약갱신 후 세입자의 일방적인 해지를 막고 싶은 집주인이라면 각자 법원의 판단을 받아봐야 할 것으로 보인다. 국토부 측은 해당 판결이 전체 갱신요구권 사용 건에 대해서 일괄 적용되지 않을 것이란 입장을 내놓았다. 하나의 판례가 나온 상황이지만, 여전히 세입자들은 갱신요구권을 통해 계약 갱신한 뒤 언제든 해지를 요청할 수 있다는 것이다.
 
국토부 관계자는 "확정판결이 나오기 전까지는 개별적으로 해석할 수밖에 없다"면서 "현재 임대차법 제도 개선이 진행 중인 상황이라 확정판결이 나오면 법무부 등과 협의해 확대 여부를 검토하겠다"고 말했다. 

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