'과잉 공급' 물류센터, 시장 매력도 '뚝'... 마스턴투자운용, 용인 물류센터 매각 향방은?

경기 용인시 처인구에 위치한 '용인 백암 fresh센터' [사진=마스턴투자운용]

공급 과잉과 고금리 등으로 인한 자금조달 난항으로 물류센터 투자 시장이 위축된 가운데 마스턴투자운용이 최근 경기 용인에 있는 저온 물류센터인 ’용인백암 프레시(fresh) 센터‘ 매각에 나서 거래 향방에 이목이 쏠린다. 
 
25일 업계에 따르면 마스턴투자운용은 최근 경기도 용인시 처인구 백암면 백암리 252-13에 위치한 '용인 백암 fresh센터(용인 백암 원진물류센터)'를 매각하기로 결정했다. 지난 2020년 10월부터 '마스턴 제97호 일반사모부동산투자유한회사'를 통해 운용 중인 자산이다.
 
용인 백암 fresh센터는 지난 2020년 11월 12일 준공됐다. 대지면적 2만6289㎡, 연면적 3만8853㎡, 지하 2층~지상 4층 규모다. 물류전문기업 원진물류가 2020년 12월부터 2025년 12월까지 책임임차 중이다. 주요 전차인은 CJ대한통운, 현대글로비스, 유로베이크 등이다.
 
양지 IC와 경부고속도로, 덕평IC와 중부고속도로 연결로 수도권 전역과 전국 주요 물류거점과 연결가능한 입지라는 평가다. 또 SK하이닉스 반도체 클러스터와는 차량 10분, 삼성 클러스터와는 40분 거리에 있다. 
 

매각가는 따로 정해지지 않은 상황이다. 매수의향자들이 가격을 부르며 입찰에 참여하는 형태로 진행된다. 매수의향자들이 자체 밸류에이션(가치 평가)에 따른 책정가를 부르면 매도인이 가장 좋은 가격을 제시한 곳을 우선협상대상자로 선정하는 구조다.
 
하지만 업계에서는 시장 경색 등을 감안하면 마스턴투자운용의 물류센터 매각이 수월치 않을 것으로 보고 있다. 한 자산운용사 관계자는 "공급 과다와 고금리 문제로 투자 심리 자체가 많이 안 붙고 있다"며 "물류센터 시장이 대체로 안 좋은 분위기라 이번에 마스턴의 성공적인 매각이 가능할지는 미지수"라고 전했다.
 
앞서 마스턴은 지난 2019년 LB자산운용으로부터 용인에 있는 또 다른 물류센터를 1550억원에 매입했다. 이때 매수자가 얻은 시세차익은 약 600억원에 달했다. 하지만 마스턴이 이번 용인 백암 fresh센터 매각을 통해 당시와 비슷한 수준의 차익을 거둘 가능성은 낮다는 관측이 지배적이다. 

최근 물류센터 시장은 공급 과잉 현상이 두드러지고 있는 등 당시와는 상황이 다르다는 이유에서다. 상업용부동산 컨설팅기업 젠스타메이트에 따르면 올해 수도권 물류센터 공급은 역대 최대 규모인 657만9338㎡(196만 평)로 예상된다. 2021년 연평균 공급량 204만9586㎡(62만 평)의 3배 수준이다. 1분기 전국 물류센터 신규 공급면적은 약 165만m²(50만 평)로 전년 동기 대비 86.6% 증가했다. 

김규진 젠스타메이트 부동산연구소 리서치센터장은 "이는 대부분 물류센터 개발 수요가 폭발적으로 증가했던 2020년 개발에 착수해 준공된 곳들"이라며 "당분간 수도권 물류센터 공급량은 높은 수준이 이어질 것"으로 예상했다.
 
공급이 늘며 공실률이 상승하고 있다. 삼성증권 보고서에 따르면 1분기 수도권 상온 물류센터의 공실률은 2011년 이래 최대치인 6.4%를 기록했다. 1분기 수도권 저온 물류센터의 공실률은 30%에 근접한 것으로 추정된다. 반면 임대료 인상은 지지부진하다. 1분기 임대료 상승률은 전기 대비 1.4%, 전년 대비 2.8% 증가에 그쳤다.

이에 따라 투자시장에서 물류센터 '옥석 가리기'가 심화되고 있는 것으로 분석된다. 상업용부동산업체 쿠쉬맨앤웨이크필드에 따르면 2023년 1분기 물류센터 투자시장은 약 7886억 원으로 전년동기 대비 59% 하락했다.
 
심혜원 JLL코리아 리서치팀장은 "현재 물류센터 매입·매각 시장에서는 여전히 높은 조달 비용 및 유동성 부재 때문에 관계사 거래나 매우 우량한 자산 거래를 제외하고는 클로징이 어려운 상황"이라고 진단했다. 이어 "금리상승, 자본시장 변동성으로 인해 자금 확보와 조달이 어려운 상황이 지난 분기부터 지속되고 있다"며 "금리 인하 전까지는 이런 상황이 해소된다고 보기 어렵다"고 관측했다.