정부 조사에 위축됐나···'시세조작 우려' 직거래·취소거래 '뚝'

직전 4개월 대비 직거래·취소거래 비중 절반으로 '뚝'

…정부 조사 시작에 편법 증여·시가 띄우기 움직임 줄어든 것

[그래픽=아주경제]

서울 지역 아파트 직거래와 취소 거래 비중이 올해 들어 대폭 낮아졌다. 이는 앞서 해당 거래들이 편법 증여로 의심되거나 시세 조작을 불러일으키는 요인으로 지목돼 정부가 조사에 나서면서 영향을 받은 것으로 풀이된다. 

24일 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해(1~4월) 서울 아파트 직거래 비중은 8.3%(9957건 중 825건)인 것으로 나타났다. 직전 4개월인 2022년 9~12월 19.7%(2907건 중 571건)와 비교하면 비중이 절반 이하로 축소됐다. 지난해 같은 기간 12.6%(5085건 중 642건)와 비교해도 4%포인트 이상 하락했다.
 
취소 거래 비중 또한 큰 폭으로 낮아졌다. 올해 4월까지 서울 지역 아파트 취소 거래는 264건 발생했는데 이는 전체 거래 중 2.7%에 해당한다. 지난해 9~12월(5.1%)과 올해 1~4월(5.9%)과 비교하면 절반 수준이다.

이 같은 비중 하락은 국토부가 지난해 말부터 직거래 방식으로 이뤄진 거래행위 중 편법증여나 명의신탁으로 의심되는 불법거래행위에 대해 단속을 벌인 데 이어 3월부터 5개월간 취소 거래에 대해 조사하고 있는 데 따른 영향으로 분석된다. 국토부는 직거래 관련 기획조사에서 불법 의심거래 276건을 적발했으며 취소 거래에 대해서는 실제로 계약서가 있는지, 계약금 지급과 반환(배상배액)이 이뤄졌는지를 중점적으로 들여다보고 있다. 

공인중개업계 관계자는 “일반적으로 직거래 계약 중 상당수가 무허가 중개업자 도움으로 진행되는데 정부 조사가 진행되며 해당 거래가 큰 폭으로 줄어든 것”이라고 말했다. 그는 “시세 띄우기 등을 목적으로 한 취소 거래 또한 조사가 진행되며 일부 감소했을 것”이라고 덧붙였다.
 
정부가 조사에 착수한 것 외에도 가격 하락 폭 둔화에 따라 자연스럽게 줄어들었을 가능성도 배제할 수 없다. 지난해 말에는 역대급 거래 절벽과 가격 급락으로 일부 직거래가 증여 수단으로 활용되며 거래 건수가 늘었다. 부모·자식 등 특수관계인 간 거래에서는 시가와 30% 이상 차이 나거나 시가와 3억원 이상 차이 날 때 두 방식 중 적은 금액을 기준으로 증여세를 부과하는데 시세가 급락하는 시기엔 증여하기가 수월하다. 
 
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “지난해 말 집값이 급격하게 하락하며 증여하려는 수요가 늘었다”며 “직거래 중 많은 부분이 증여성 거래”라고 말했다. 그는 이어 “기본적으로 공인중개사를 거치지 않은 직거래는 믿을 만한 사람(특수관계인)과 진행할 때가 많다”고 전했다.
 
부동산 시세가 급락하는 상황에서 취소 거래 또한 일반적으로 많이 발생한다. 지난해 급격한 하락세를 보였던 지역 중 하나인 송도 공인중개업자는 “가격이 급락했던 시기에 계약금 중 일부를 포기하거나 혹은 전부를 포기하고서라도 계약을 취소하는 일들이 종종 발생하곤 한다”고 말했다.