"피같은 전세금 떼일라"...전세권설정등기 전분기 대비 15%↑

전문가들 "전세권 설정했다고 보증금 100% 지키기는 한계...권리관계 살펴야"

[사진=연합뉴스]

전세사기와 역전세난에 대한 공포가 여전한 가운데 올해 1분기 수도권 지역 내에서 전세 보증금 보호를 위해 '전세권 설정 등기' 신청자가 전 분기 대비 15% 이상 증가한 것으로 나타났다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입조건이 강화되면서 향후 전세권 설정 등기 신청 수가 계속 증가할 것으로 전망된다. 

15일 법원등기정보광장 전세권 설정 등기 신청 부동산(집합건물·토지·건물) 현황을 분석한 결과, 올해 1분기 수도권(서울·인천·경기) 내에서 신청한 전세권 설정 등기 건수는 6646건으로 집계됐다. 지난해 4분기(5746건)와 비교하면 약 15.7%(900건) 증가한 수치다. 

특히 서울의 경우 전세권 설정 등기 신청건수가 올해 1월 751건 이후 2월과 3월에 각각 939건, 944건을 기록하며 1분기 평균 전세권 설정 등기건수가 878건으로 나타났다. 지난해 4분기 평균(685건)보다 28% 넘게 증가했다. 인천과 경기도도 1분기 평균 190건, 1148건을 보이며 전 분기(186건, 1043건)보다 건수가 늘었다. 

전세권 설정 등기는 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기다. 보증금 미반환 사고가 발생할 경우 임차인이 별도의 소송절차 없이 해당 집을 임의경매로 넘길 수 있다. 

이러한 전세권 설정 등기 신청 증가는 전세사기 이슈와 관련해 세입자들의 불안감이 커졌기 때문이다. 기본적인 전입신고와 같은 대항력만으로는 전세 보증금을 지킬 수 없다고 판단해 전세권 설정에 추가로 나선다는 것이다. 

전세권 설정 등기 신청 건수는 당분간 상승세를 보일 것으로 전망되고 있다. HUG의 전세보증보험 가입조건이 강화됐기 때문이다. HUG는 이달 1일부터 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 기존 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 100%에서 90% 이하로 강화했다.

아울러 주택가격 계산 시 공시가격 적용 비율도 150%에서 140%로 변경됐다. 이는 공시가격 126%(공시가격 적용 비율 140%×전세가율 90%)까지만 보증보험 가입이 가능하다는 의미다. 세입자들은 HUG보증보험에 가입되지 않으면 전세를 하려고 하지 않기 때문에 집주인들은 세입자를 구하기 위해 전세가격을 낮출 수밖에 없다. 이는 이후 세입자를 구해 보증금을 받아도 현 세입자에게 보증금을 줄 수 없는 상황으로 악화할 수 있다.   

다만 전문가들은 전세권 설정 등기가 보증금을 100% 지키는 절대적인 수단은 아니라고 지적했다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 최악의 경우 경매로 흘러가더라도 법원에 신청하는 소송절차가 생략되는 점 이외에는 다른 대안들과 비교해 큰 차이가 없기 때문이다. 전세권 설정 등기의 특징을 제대로 이해하고 신청할 필요가 있다는 지적이다.  

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "전세권 설정은 경매 절차를 간소화할 수 있다는 점에서 좋을 뿐"이라며 "전입신고 등을 통해 대항력을 갖췄는데 전세권 설정이 안된 경우와 전세권 설정을 해놨지만 대항력이 후순위인 경우에는 전자가 더 전세금 보호하는 데 유리하다"고 지적했다. 

고준석 제이에듀 투자자문 대표는 "전세권 설정 등기를 한다고 해서 무조건 보증금 전액을 다 받는 것은 아니다"라며 "권리관계가 없는 상태에서 전세권이 먼저 설정이 돼야 하기 때문에 향후 신청하려는 사람들은 이 부분에 대해 먼저 알고 넘어가야 한다"고 조언했다.