재발되는 지주택 사기에 "대행사 자격 강화...토지확보율 등 '팩트체크' 필수"

의정부지검 고양지청. [사진=연합뉴스]

최근 지역주택조합(지주택) 사업장에서 업무대행사 주도로 지주택 추진위를 설립하고 조합원을 모집해 분담금을 챙기거나 조합 자금을 횡령·배임하는 ‘기획형 사기’가 늘고 있다. 전문가들은 지주택 대행사에 대한 전문성과 자격요건을 강화해야 한다고 조언했다. 특히 조합원 권리인 ‘정보공개 청구권’을 통해 토지 확보율과 추가 분담금, 대행사 실적 등 주요 사항을 ‘팩트체크’해야 한다고 입을 모았다.  
 

대행사가 판 짜는 기획형 사기···조합원 모집 ‘과장광고’도 비일비재

13일 법조계에 따르면 조합장과 업체가 리베이트 등을 통한 횡령·배임에 나서는 통상적인 지주택 사기 유형과 달리 대행사가 토지주들과 결탁해 업무 계약 대행을 통해 스스로 조합을 설립하고 조합원을 모집해 자금을 편취하는 사기가 최근 횡행하고 있다.
 
대행사와 용역업체 임직원, 토지주 등 10인이 함께 기소된 고양시 지주택 사건 역시 이런 사기 유형에 해당한다는 분석이다. 한 지역 지주택 추진위 관계자는 “대행사가 판을 짜고 사기를 치는 것이다. 대행사가 토지주와 결탁하고 업무 대행 계약을 통해 스스로 조합을 가칭으로 세운다. 어용 조합장을 내세워 조합원을 과장 광고로 모집해 자금을 편취하는 유형”이라고 말했다.
 
대행사가 설계한 구조로 조합을 설립해 조합과 조합원에 대한 ‘돈 빼먹기’가 기존 방식보다 더욱 수월하다는 설명이다. 특히 조합원 모집 과정에서 각종 과장 광고와 사기 행위 등이 수반된다는 지적도 나온다.
 
다른 지역 지주택 관계자는 “지주택 사업 초기에 조합원 모집 과정에는 다수 과장과 사기가 동원된다. 특히 애초에 사기 목적으로 진행되는 기획형 사업이라면 조합원이 많을수록 챙길 수 있는 금액도 많아 조합원 모집에 더욱 적극적”이라고 귀띔했다.

 
주로 까다로운 토지 확보율에 대한 허위 고지 등이 다수를 차지한다. 사업 중 증가할 수 있는 추가 분담금이 없다고 속이거나 알리지 않고 저렴한 분양가만을 내세우는 사례도 상당수다. 조합 탈퇴나 해지 시 자금을 반환하거나 3년 이내 등 극히 짧은 기간에 사업이 완료돼 아파트 입주가 가능하다고 현혹하는 사례도 흔하다. 
 

대행사 전문성 강화···“정보공개 청구권 통한 사업 진행 확인해야”

정부도 지주택에서 반복되는 사기 범죄를 막기 위해 2020년 주택법 개정에 나섰다. 조합원 피해를 방지하기 위해 조합 가입 후 30일 이내에 조합원이 탈퇴 의사를 표하면 분담금 등을 돌려줄 수 있도록 하고 조합원 모집 역시 50% 이상 토지 사용권원이 확보된 상태에서 가능하도록 했다.
 
그러나 정부 의도와 달리 지주택 사기 방지 등 실효성은 충분히 나타나지 않고 있다는 평가다. 2017년 이전 추진된 사업장은 해당 개정 주택법마저 적용되지 않는다. 국토교통부 등 유관기관 역시 지주택과 관련한 사기 사건 피해 등에 대한 정확한 통계조차 집계하지 못하고 있는 실정이다. 

전문가들은 재발하는 사기를 방지하려면 대행사 전문성이나 자격 기준을 강화할 필요가 있다고 강조한다. 경기도 내 한 지주택 임원은 “업무 대행사는 분양 대행 계약 등 분양만을 전문으로 하는 단체다. 대부분 사회 취약 계층들이 지주택 사기 대상인 만큼 대행사의 전문성과 자격 요건을 법적으로 강화해야 한다”고 말했다.
 
지주택은 민법상 조합으로 향후 탈퇴 등이 까다롭고 자금 청산 등도 어렵다. 따라서 조합원으로 참여하기 전 반드시 사업지 토지용도와 토지 확보율, 대행사에 대한 정보 등을 확인해야 한다.
 
배웅규 중앙대 도시시스템공학과 교수는 “사전에 사업 좌초와 직결되기 쉬운 토지 권원 확보 비율을 반드시 확인해야 한다"고 말했다. 이어 "주택 개발을 할 수 있는 사업지인지, 지주택 사업에서 항상 문제가 되는 도로 등 인프라가 확충될 수 있는 지역인지도 판단해야 한다"며 "대행사 등 사업 주체 측 실적이나 공신력 등도 주의 깊게 확인할 필요가 있다”고 짚었다.
 
김예림 변호사(법무법인 덕수)는 “분양 가입 계약을 체결할 때 토지 확보 비율을 속이는 곳이 많다. 따라서 구청 등 관청을 통해 명확하게 신고된 내역이 있는지 확인해봐야 한다. 특히 서울·수도권 등 지주택 사업 성공 확률은 상당히 낮다는 점을 인지하고 조합원 총회에서도 결의서에 대한 내용을 꼼꼼히 확인해야 한다”고 지적했다.
 
이어 “민법상 조합원은 조합에 대해 사업 일반에 대한 자료 등을 공개해 달라고 청구할 수 있는 정보공개 청구권이 있다. 이를 통해 조합 사업에 대해 조합원들이 감시하고 확인해야 한다”고 덧붙였다.