[2분기 오피스 시장]올 상반기, 오피스 빌딩 최고 거래가 3.3㎡(평)당 4721만원...공실률도 역대 최저

[사진=아주경제 DB]

상업용 부동산 시장에서 빌딩들이 치열한 몸값 경쟁을 벌이며 오피스 거래가격이 치솟고 있다. 서울을 비롯해 경기, 인천 등 수도권 권역별로 오피스 최고 거래가를 경신 중인 빌딩들이 하나둘 등장하고 있어 주목된다. 

◇올 상반기 최고 오피스 빌딩...서초 에이플러스에셋타워 4300억원에 거래

20일 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어가 올 상반기 업무∙상업용 빌딩 실거래가를 분석한 결과 매매 거래액이 가장 높은 빌딩은 서초구에 위치한 '에이플러스에셋타워'로 나타났다. 

에이플러스에셋타워는 1999년에 지어진 연면적 2만9916㎡, 지하 7층~지상 22층 높이의 건물로 서초구 강남대로에 위치했다. 글로벌 계측기업 애질런트테크놀로지스와 LIG넥스원 등이 사옥으로 사용 중이며, 2018년 이후 공실률 제로(0)를 유지하고 있다. 코람코자산신탁은 '코람코더원강남제1호위탁관리부동산투자회사'를 설립해 이 빌딩을 재매입했다. 3.3㎡(평)당 매매가는 약 4721만원으로, 거래가는 4300억원이다. 
 

경기도에서 가장 고가에 거래된 상업용 부동산은 부천 중동 이마트로 3811억원에 매매됐다. 연면적은 약 4만7993㎡로 3.3㎡당 매매가는 2625만원이다. 이어 3위는 광명 일직동 롯데몰(연면적 약 12만6000㎡)로, 총 거래액이 3240억원에 달했다. 
 
인천에서 가장 비싸게 거래된 상업용 부동산은 연수구 송도동에 있는 연면적 약 4만8500㎡ 규모의 홈플러스로 지난 5월 1436억원에 매매됐다.
  
알스퀘어 조사 결과 오피스 빌딩 매매가 상위 10개 중 7개는 서울 소재 건물이었다. 용도별로는 업무시설이 3곳, 상업시설(판매·근린생활시설)이 4곳이었다. 숙박과 교육연구시설은 각각 1곳, 2곳으로 조사됐다.  
 
올 상반기 서울 강남구에서는 역삼동 형지빌딩(3.3㎡당 4600만원), 역삼동 안제타워(3.3㎡당 4200만원) 등의 거래가가 높게 나타났다. 이밖에 삼성SDS 멀티캠퍼스와 역삼동 더피나클역삼, 종로구 서린동 SK서린빌딩 등도 3.3㎡당 거래가가 4000만원을 기록해 매매가 상위 오피스 빌딩에 올랐다.
 
◇공급 줄고 수요 늘자 치솟는 임대료...서울 A급 오피스 임대료 3.3㎡당 약 11만2100원으로 역대 최고

오피스 빌딩 몸값이 치솟는 이유는 공급은 제한된 반면 수요는 늘었기 때문이다. 기업들의 임차 수요가 늘면서 임대료도 역대 최고 수준으로 상승하고 있다.
 
글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL코리아가 최근 발행한 '2022년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향' 보고서에 의하면, 올 2분기 서울 A급 오피스 공실률은 3.9%로 전분기 대비 약 1.6%p 하락했다. 이는 2009년 3분기(공실률 3.3%) 이후 최저치인 데다 자연공실률보다 낮은 수준이다.
 
도심 권역은 전분기 대비 약 1.72%p 하락한 7.1%의 공실률을 기록했다. 여의도 권역은 전 분기보다 절반가량 공실률이 줄어 3.7%를 기록했다. 여의도 대형 오피스 빌딩인 파크원은 2020년 공급 이후 공실률이 빠르게 해소되면서 타워1의 경우 현재 약 5% 공실만 남은 상태다.
 
강남 권역의 공실률은 약 0.4%로, 최근 10년 만에 최저치를 기록했던 전분기와 비슷한 수준을 보였다. 공실이 없는 상태에서 공급도 제한적인데 임차 수요는 오히려 더욱 견조해져 강남 내 임차 경쟁은 심화되는 상황이다. 올 2분기에 케이스퀘어 강남2 빌딩이 강남 권역에 준공되면서 약 2만1930㎡(6634평)의 오피스 면적이 공급됐지만 준공 전 공실이 모두 해소되면서 권역 공실률에는 전혀 영향을 미치지 못했다.
 
JLL 관계자는 "서울 오피스 시장은 3대 권역 모두 2023년까지 신규 공급이 없을 예정"이라면서 "임차 수요에 비해 공급량이 부족해 당분간 임대인 우호적인 시장이 계속될 것"이라고 말했다. 이어 "강남의 공실이 매우 제한적임에 따라 강남 혹은 판교의 넘치는 임차 수요가 도심과 여의도로 이전하는 현상도 계속될 것"이라고 덧붙였다.

임대료도 상승 추세다. 서울 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 약 11만1300원으로 역대 최고치를 기록했다. 3대 권역의 공실률이 5% 미만으로 접어들면서 전분기 대비 8.5%, 전년동기대비로는 15% 상승했다. 

도심의 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 약 11만2100원으로 전분기 대비 10.7%, 전년동기 대비 13.9% 상승했다. 전분기 10만원 대를 기록한 후 한 분기 만에 11만원 대로 진입했다. 공실이 5% 미만 수준으로 접어든 교보생명빌딩, 그랑서울, 센터원 등 도심의 많은 빌딩들이 렌트프리를 줄인 것에서 큰 영향을 받았다.

여의도 권역의 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 약 9만3700원으로 조사됐는데 전분기 대비 11.9%, 전년동기 대비 22.3% 상승하여 3대 권역 중에서도 가장 가파르게 상승했다. 강남의 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 약 12만2500원으로 전년대비 4.4%, 전분기 대비 11.8% 상승했다. 
 
심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 "임대인 우호적인 시장 상황을 고려했을 때 명목 임대료가 빠르게 상승하고 인센티브도 줄어들 것으로 예측된다"면서 "물가 상승률이 가파른 추이를 보이며 현재 3대 권역 모두 공실률이 한 자릿수이며, 2023년 하반기까지 신규 공급이 전무해 임대료 인상의 압박을 벗어나기 쉽지 않을 것으로 보인다"고 말했다.