윤지해 부동산R114 수석연구원이 23일 '2022 부동산정책 포럼:오를까, 내릴까···하반기 부동산 시장 어디로'에 참석해 '하반기 바뀌는 제도와 내 집 마련 전략'이라는 주제로 발표를 하고 있다.[사진=유대길 기자 dbeorlf123@ajunews.com]


"고금리로 인한 시장 이탈은 일부 있겠지만 수급 불균형으로 인한 단기적인 상승 압력은 여전히 유효하다."
 
윤지해 부동산R114 수석연구원은 23일 아주경제신문이 주최한 '2022 부동산정책 포럼:오를까, 내릴까···하반기 부동산 시장 어디로'에서 '하반기 바뀌는 제도와 내 집 마련 전략'이라는 주제 발표를 통해 이같이 말했다.

그는 "문재인 정부 때 다주택자 선택지가 '증여·보유' 밖에 없었다면 현 정부에서는 매도·증여·보유·임대사업·갈아타기(재진입) 등 선택지가 다양해졌다"면서 "현재 부동산 하락론의 주요 근거가 '매물 적체'인데 이 매물은 엄밀히 말하면 공급량이 아니기 때문에 언제든지 사라질 수 있다. 올 2분기를 정점으로 매물 상당수는 다른 곳으로 이전될 것"이라고 전망했다.

윤 연구원은 새 정부의 부동산 정책이 꾸준한 '규제 완화(정상화)'로 예측된다는 점에 주목해야 한다고 강조했다. 그는 "정부의 부동산 정책은 수요 진작, 공급 확대, 종부세·양도세 등 세제 개편, 다주택자 부담 완화, 공시가격 현실화 등으로 요약된다"면서 "대출 규제 완화에 따른 수요 증가, 갈아타기로 인한 거래 상승 등 효과와 함께 수급 불균형 지속으로 공급을 통한 가격 안정은 2023년 이후에나 가능할 것"이라고 전망했다.
 
그는 "주택 공급 부지로 거론되는 과천, 상암, 용산 등은 모두 정부 부지임에도 사회적 합의가 쉽지 않고, 도심 재건축·재정비 사업은 준공 후 입주까지 최소 7~10년 소요되며, 가장 빠른 택지 개발조차 수요자들이 공급 효과를 체감하려면 최소 5년 이상 걸린다"면서 "시장이 충분히 안정되지 않은 상태에서 수급 불균형이 당분간 지속되고, 인플레이션으로 인한 물가 상승까지 실물 주택에 반영되면 가격이 단기적으로는 상승할 수밖에 없다"고 분석했다.
  
통계청이 지난해 발표한 '국내 주택보급률 변화'에 따르면 국내 주택 보급 현황은 1995년 86%에서 2007년 100%를 초과했고, 2020년에는 104%를 기록했다. 주택보급률은 1995년부터 2007년까지 12년간 14%포인트 상승했는데 그 후 13년(2007~2020년)간은 단 4%포인트 상승하는 데 그쳤다.
 
윤 연구위원은 그 이유에 대해 "과거에는 택지 중심의 대규모 공급이 가능했고, 지금은 신규 주택 공급이 정비사업 중심으로 이뤄진다"면서 "특히 서울, 인천 등 수도권은 주택보급률이 평균 대비 매우 낮은 편에 속하는데, 수도권 인구가 현재 2550만명에서 2035년 2640명으로 정점을 찍을 것으로 예상되는 상황에서는 도심 내 양질의 주택 공급이 절실한 상황"이라고 말했다.
 
그는 "특히 주택보급률에는 다가구 주택이 포함돼 양질의 주택(아파트)을 전제하면 보급률에는 상당 부분 허수가 포함된다"면서 "현재 주택보급률인 104%를 적어도 114%로 10%포인트는 끌어올려야 정책 목표인 '수요자가 원하는 곳에, 원하는 양질의 주택 공급'을 달성할 수 있다"고 설명했다.

이어 "이 부족한 10%포인트를 가구 수로 환산하면 약 200만~250만가구"라며 "정부가 8월 공표하기로 약속한 '250만가구+알파' 공급 로드맵이 장기적인 관점에서 수급 불균형을 해소할 대안이 되길 기대한다"고 말했다. 

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