DSR 규제부터 안심전환대출까지…하반기 '주담대' 냉온탕 정책 가시화

17일 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 모습. [사진=연합뉴스]

올해 하반기 주택담보대출(주담대) 시장이 정부의 대출 규제 강화, 실수요자 지원 정책 등과 맞물리면서 냉·온탕을 오갈 것으로 예상된다. 이에 이해당사자인 차주들 역시 정부가 내놓을 정책의 구체적인 조건이나 각자 상황에 따라 이해득실이 첨예하게 갈릴 것으로 전망된다.

17일 금융권에 따르면 금융당국은 오는 7월부터 총 대출액이 1억원 이상(기존 2억원)인 차주까지 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 받도록 하는 ‘DSR 규제 3단계’를 시행하는 것으로 가닥을 잡았다. DSR란 차주가 연간 갚아야 할 원리금을 연 소득으로 나눈 수치로, 이번 3단계가 시행되면 총 대출액이 1억원 넘는 차주는 연간 원리금 상환액이 연 소득 대비 40%(은행 기준)를 넘으면 안 된다.

결국 금융기관 대출 문턱은 그만큼  더 높아질 수밖에 없다. 내 집 마련을 위해 대출 규제 완화를 기다리던 실수요자는 자금 마련이 더욱 어려워질 가능성이 커진 셈이다. 한은은 "3단계 규제가 시행되면 전체 대출자 중 18%가량은 신규 대출이 어려워지고 대출 한도 역시 전년 말 대비 37~60% 수준으로 감소할 것"이라고 전망한 바 있다. 

앞서 시장에서는 새 정부가 실수요자에 대한 대출 규제 완화를 주요 공약으로 내세웠던 만큼 주택담보대출비율(LTV)과 더불어 DSR 역시 완화 혹은 시행 시기를 늦추지 않겠느냐는 전망이 많았다. 그러나 금리 상승기에 급등한 집값을 대출로 충당하게 되면 차주 부실 리스크 확산 우려가 커 규제 강화 기조를 이어가게 된 것으로 풀이된다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 이달 초 인사청문회에서 “DSR 규제는 (기존) 제도 유지가 필요하다”고 언급한 것도 이와 같은 맥락이다.

정부는 다만 직접적인 DSR 규제 재검토 대신 우회적인 완화 가능성을 열어두고 있다. 30년 안팎이던 주담대 만기를 40~50년으로 늘려 대출 한도를 높이거나 미래 소득이 늘어날 청년층 등을 대상으로 DSR 산정 방식을 변경하는 방식 등이다. 추 부총리는 “(DSR는) 젊은 세대나 미래 소득이 있는 사람들은 충분히 반영되지 않은 상태에서 경직적으로 운영되는 부분이 있다"며 제도 개선 필요성을 언급했다. 원희룡 신임 국토교통부 장관도 ”무주택자와 청년에게 주거사다리를 깔아주는 관점에서 고민하겠다“고 말하기도 했다.

이와 함께 금리 상승기를 맞아 급격히 상승 중인 변동금리 주담대를 고정금리로 갈아타고 금리 인하 혜택까지 받을 수 있는 '안심전환대출' 공급도 올 하반기에 예고돼 있다. 2019년 이후 3년 만에 재출시되는 안심전환대출을 위해 정부는 2차 추경 예산 중 20조원을 우선 편성해 놓은 상태다. 상품은 '우대형'과 '일반형'으로 나눠 공급될 예정이며 금융위가 우선 도입을 예고한 '우대형'은 주택시가 기준 저가 순으로 신청·지원 대상을 선정한다는 방침이다.

대출금리는 우대형 기준 이달 기준 만기에 따라 4.10~4.40%인 보금자리론 금리를 감안하면 당장 우대형으로 전환 시 적용 금리는 3.80~4.10%다. 이는 현재 시중은행에서 판매하는 변동형 주담대 금리 상단인 4.58~5.35%와 비교해 많게는 1.5%포인트 이상 낮은 수준이다. 다만 이번 역시 안심전환대출 대상에 해당되지 않는 기존 고정금리 차주 등과 형평성 문제나 무주택자·전세대출자 역차별 문제, 안심전환대출 공급이 타 차주에게 금리 인상 부담으로 전가될 것이라는 우려도 함께 제기된다.

한 금융권 관계자는 "안심전환대출 공급을 위해 정부가 재원 마련 방식으로 거론한 대규모 주택저당증권(MBS)이 시장에 나오면 국채 금리가 올라 자칫 시장금리를 끌어올릴 수 있다"며 "이렇게 되면 안심전환대출을 이용할 수 없는 일반 대출자들에게는 결과적으로 고금리 피해로 이어지게 되는 셈"이라고 지적했다.