[흥행불패 한강뷰] 3.3㎡당 1억원 넘은 한강 변 '아리팍'…한강 선호는 '쭉'

"아크로리버파크 조망에 따라 4억원 가량 차이"…'조망 이익' 침해 관련 소송도

한강 전경. [사진=게티이미지뱅크 제공]

"제 인생 목표중 하나는 한강을 볼 수 있는 곳에서 사는거에요. 그걸 위해 열심히 노력은 하고 있었는데 점점 어려워지고 있는 것 같습니다." 32세 남성 A씨는 회계사로 일하며 또래보다 연봉을 많이 받고 있다. 그는 돈을 모아 언젠가 한강 근처 아파트에 거주하는 것을 목표로 자금을 모으는 중이다. 한강 근처 아파트 가격이 '억' 소리 나게 뛰고 있는 상황에서 그는 "나중에도 구매하기 어렵겠다"는 감정을 가지는 동시에 "한강 근처 아파트를 꼭 사야겠다"고 재차 마음먹었다. 추후 A씨 본인이 한강 근처 아파트를 사더라도 "가격이 내려갈 걱정은 없을 것이라는 생각이 든다"는 것이다.

7일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 아크로리버파크 전용 84㎡는 지난달 19일 39억8000만원에 거래됐다. 지난 4월 기록한 종전 최고가(38억5000만원)에 비해 두 달 만에 1억3000만원이 오른 것이다. 3.3㎡당 금액으로 환산하면 1억1706만원이다.

서울 지역 '동' 중 상위 7개 동이 한강을 접하고 있을 정도로 한강이 집값에 미치는 영향은 크다. 부동산114에 자료에서 조사한 서울 동별 평균 아파트 매매가격을 보면 서초구 반포동이 3.3㎡당 8127만원으로 가장 높았으며 그 뒤로 △압구정동 7576만원 △개포동 7239만원 △대치동 7058만원 △잠원동 6945만원 순으로 이어졌다.

서울 서초구 내에서도 한강 근처에 위치한 반포동과 잠원동은 같은 서초구의 서초동(5635만원), 양재동(4800만원) 등과 비교했을 때 3.3㎡당 1000만원 이상 비쌌다. 만약 전용 84㎡을 기준으로 계산하면 구별로 집값이 3억원 이상 차이가 나는 것이다.

한강 근처 아파트는 분양시장에서도 인기다. 선호도가 높은 지역답게 분양시장에 등장하면 대부분 높은 청약경쟁률로 마감된다. 최근 분양한 '래미안 원베일리'는 서초구 반포동 한강 근처에 들어선다. 이 단지는 대출이 나오지 않음에도 지난달 1순위 청약에서 161.23대 1 경쟁률을 기록했다. 한강 근처와 가까운 강동구 고덕강일지구 '힐스테이트 리슈빌 강일'과 동작구 흑석뉴타운 '흑석리버파크자이'도 각각 255.53대 1, 95.94대 1로 높은 경쟁률을 기록했다.

앞서 부동산114가 2020년 서울에서 청약접수를 진행한 36개 단지 청약경쟁률을 분석한 결과, 한강 조망 가능 여부에 따라 청약경쟁률 편차도 컸다. 한강 조망이 가능한 단지의 경우 평균 143.7대1의 청약경쟁률을 기록한 반면, 한강 조망이 어려운 단지는 75.6대1의 청약경쟁률을 나타냈다.
 

"아크로리버파크 조망에 따라 4억원 가량 차이"…'조망 이익' 침해 관련 소송도

한강 근처 아파트가 인기가 많은 이유는 다양하다. 한강 조망과 더불어 한강 공원 등 녹지를 쉽게 이용할 수 있다. 또한 교통, 편의시설 이용이 쉽고 학군도 우수한 경우가 많으며 강남과 여의도 등 업무단지에서도 가깝다. 재산적 측면에서도 높게 평가된다. 한강이라는 희소성에 대한 수요가 있기 때문에 상승기에는 가격을 선도하고 하락기에는 하락의 영향을 덜 받는 경향이 있다.

특히 한강 근처 아파트에는 다른 지역 아파트와 차별되는 큰 장점이 있다. 한강을 집에서 내려다 볼 수 있는 권리 이른바 '한강 조망권'이다. 같은 아파트 단지 안에서도 한강을 바라보는 가구와 그렇지 않은 가구는 가격에 차이가 있다.

아크로리버파크 근처 한 부동산 중개업자는 "같은 단지라도 한강을 조망할 수 있는 가구와 그렇지 않은 가구는 가격 차이가 있다"며 "한강 조망을 필수적으로 고려하는 수요층이 존재한다"고 말했다. 그는 "아크로리버파크 전용 84㎡를 기준으로 보면 조망이 '되느냐', '안 되느냐' 에 따라 약 4억원 정도 차이가 난다"고 설명했다.

윤지해 부동산114 수석연구원도 "한강 근처 아파트는 한강 조망이라는 희소성을 이용해서 건물을 짓기 때문에 고급 주택 단지들이 들어설 수밖에 없다"며 "또한 주위에 녹지 등도 풍부하고 교통도 좋은 편"이라고 말했다.

앞서 한강 조망권을 두고 법적인 다툼이 일어나기도 했다. 대법원은 앞서 한강 근처 아파트 조망권을 인정하지 않는 취지의 판결을 내놓았다.

지난 2007년 대법원은 항소심에서 한강 조망권을 인정받은 '리바뷰 아파트 주민 소송' 판결을 뒤집었다. 서울 용산구 이촌동 리바뷰아파트 주민 18명은 한강 조망권 등을 침해당했다며 GS건설과 이수건설을 상대로 손해배상 청구 소송을 냈다. 당시 항소심은 건설사들이 한강 조망권을 침해했다며 건설사가 각 가구에 아파트 가격 하락분 등 100만∼6000만원씩을 지급하라고 판결했지만 대법원 판단은 달랐다.

대법원은 판결문에서 "조망권은 조망 이익을 목적으로 건물을 건축한 경우처럼 건물로부터 얻는 조망 이익이 사회 통념상 독자의 이익으로 인정 할 정도로 중요성을 갖는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 된다"고 판단했다. 조망권은 인정하면서도 한강 근처 아파트들처럼 인공적으로 건물의 층수를 높여 얻게 된 조망 이익은 보호할 수 없다는 것이다.

예를 들면 여관 등과 같이 영업과 밀접한 관계가 있는 조망 이익이나 애초부터 경관을 조망할 것을 목적으로 건물을 건축한 경우 등에 한해서 조망 이익이 보호된다. 이에 따라 아파트에서 한강 조망 등 경관 침해를 이유로 공사를 금지하거나 손해배상을 청구하는 것은 어렵게 됐다.

최우석 변호사(씨앤엘 법률사무소)는 "조망 이익은 개인거래 간에서는 분명 존재하지만, 객관적으로 얼마나 침해됐는지 등을 증명하기는 어렵다"며 "조망권이 침해됐다는 이유로 소송에서 손해배상을 인정받는 경우는 드물다"고 말했다.

이런 상황에서 한강 근처에 조망 이익이 줄어들 것으로 보이는 아파트가 있다. '반포 센트럴 자이'는 현재 일부 가구에서 한강을 볼 수 있지만, 이 조망권이 영구하게 이어지지는 않을 전망이다. 반포 센트럴 자이 서쪽에는 래미안원베일리가 들어설 예정이며 앞쪽에는 재건축을 진행 중인 신반포2차 아파트가 있다.

반포 센트럴 자이는 지난해에 입주한 아파트로 2016년에 입주한 아크로리버파크보다 4년 더 신축이지만 가격은 상대적으로 저렴한 편이다. 전용 84㎡를 기준으로 보면 반포 센트럴 자이는 지난 4월 31억 7500만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 최근 거래된 아크로리버파크보다는 8억원 가량 낮은 가격이다.

윤지해 연구원은 "신축이 가격이 높은 것은 일반적이지만 한강의 경우에는 조망권 프리미엄이 수억원이 넘을 정도"라며 "반포 센트럴 자이는 아크로리버파크보다 신축이지만 조망권이 제한되는 부분과 가구 수가 작은 점 등이 가격에 영향을 미쳤다"고 말했다.