공급난이 바꾸는 서울 스카이라인..."남은 땅은 하늘뿐“

획기적인 공급대책 요구에 '35층 룰' 깨진다

최초의 35층 '청담 한양아파트' 등장 16년 만

서울 아파트를 최고 35층으로 제한한 성역이 깨진 결정적인 원인으로는 ’공급난‘이 꼽힌다. 최근 문재인 대통령과 변창흠 신임 국토부 장관이 모두 “획기적인 공급대책”을 요구하면서 “남은 땅은 하늘밖에 없다”는 결론에 도달한 셈이다.

이로써 서울 초고층 아파트에 대한 눈높이도 바뀔 전망이다. 최초로 35층 건축허가를 받았던 ’청담 한양아파트(현 청담자이)‘가 등장한 지 16년 만에 차세대 재건축 단지는 45층 이상의 스카이라인을 확보하게 됐다.
 

한강변 아파트 전경.[사진 = 김재환 기자 ]

25일 서울시 등에 따르면 ‘2040 서울시 도시기본계획(서울플랜)’에서 주거용 건물 층수 제한을 35층 이상으로 높일 방침이다. 유력한 안은 최고 45층으로 완화하는 방안이다.

이는 지난해 말부터 용적률 상향을 골자로 한 중앙정부의 공급대책에 발맞춘 결과로 풀이된다. 용적률을 완화해도 서울시 규제로 인해 건물을 더 높일 수 없는 상황이었기 때문이다.

실제로 오세훈 전 서울시장 재직 당시 계획했던 최고 50층 ‘성수전략지구 재개발’도 후임인 박원순 전 시장의 ‘35층 룰’로 인해 무산된 바 있다.

현행법상 3종일반주거지역도 최고 용적률 500%까지 건축할 수 있지만, 층수 규제로 인해 더 많은 주택공급이 불가능했던 셈이다.

서울시의회 관계자는 “사실상 서울에 남은 땅이 없다”며 “지난해부터 정부가 각종 공급대책을 내놓았지만, 결국 수요자가 원하는 서울 도심은 층수를 높이지 않고서는 추가 공급이 불가능하다”고 설명했다.

결국, 지난 2년여간 정부가 지속해서 내놓았던 공급대책의 마지막 카드로 용적률 및 층수 제한 완화 조치가 나온 것으로 풀이된다.

이번 정부의 공급대책을 보면, 첫째는 2018년 서울 안에 남은 유휴부지와 서울 외곽 공공택지를 발굴하겠다고 밝힌 8·27대책과 이를 구체화한 9·21 대책이다.
 

[자료 = 국토부 ]

9·21대책은 3기 신도시 개발을 골자로 한 30만 가구를 공급하는 계획이다. 도심 공급량을 늘리기 위한 후속 대책으로 1㎡ 미만 소규모 부지를 개발하는 ‘6·3 가로주택정비사업 활성화 방안’이 나왔다.

2019년 상반기까지 안정됐던 집값이 하반기부터 이듬해까지 오르기 시작하자 수요자가 원하는 도심에 공급이 필요하다는 비판이 제기됐고, 이를 수용해 5·6대책과 8·4대책이 연달아 나온다.  

공공재개발을 활성화하고 비주택을 주거용으로 전환하면서 태릉골프장 부지 등 서울에 남은 땅을 발굴해서 공급량을 채운다는 구상이었다. 

정리해 보면 정부는 공급량이 부족하다는 비판이 제기될 때마다 서울 외곽에서 중심부까지 단계적으로 더 많은 땅을 발굴하기 위해 빗장을 풀어 왔던 것이다.

하지만, 마지막 공급대책을 낸 이후에도 공급대책의 실효성에 대한 의문이 끊이지 않자 마지막까지 고수했던 용적률 상향과 층수 제한 해제 카드까지 나온 것으로 보인다.

문재인 대통령은 지난 18일 신년 기자회견에서 “부동산 공급에 있어서 특단의 대책을 마련하려고 한다”며 “과감한 개발을 통해 시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘는 공급을 늘림으로써 국민의 불안을 일거에 해소하자는 데에 초점을 두고 있다”고 강조한 바 있다.

전문가들은 도시 과밀화로 인한 부작용을 최소화할 수 있는 입지, 공급 대상자를 정밀하게 선별해야 한다고 제언했다.

김호철 단국대 도시계획부동산학과 교수는 “용적률·층수 제한 완화는 지금까지의 도시 틀을 바꾸는 일이기에 아주 디테일한 처방이 있어야 한다”고 강조했다.

이어 그는 “일괄적인 고밀개발보다는 공급 대상자에 따라 적합한 인프라와 일조권, 도시경관이 모두 다르다”며 “공급확대라는 고밀개발의 긍정적인 면을 가져가면서 과밀화 부작용을 최소화하는 입지 선정에 신중해야 할 것”이라고 설명했다.