[中企 세금상식]⑧사업장 빌릴 때 알아야 할 ‘확정일자’의 중요성

현상철 기자입력 : 2020-10-22 08:00

[사진=게티이미지뱅크]


임대인과 임차인 간 분쟁은 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 수많은 이유로 이어져 오고 있다. 이에 정부는 영세 임차상인을 위해 ‘상가건물임대차보호법’을 제정해 시행하고 있다.

임차인이 해당 보호법의 적용을 받기 위해서는 사업자등록은 필수다. 또 확정일자가 필요한 경우가 발생할 수 있어 미리 받아놓아야 한다.

‘확정일자’란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정해 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다.

건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다.

만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.

건물을 임차해 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 좋다.

임차인이 보호받을 수 있는 주요 사항을 살펴보면 먼저 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다. 이 때는 확정일자가 없어도 된다.

보증금을 우선변제를 받을 권리가 있다. 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.

확정일자를 받은 임차인은 경매·공매 시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만, 환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우에는 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2범위 내에서 다른 권리자보다 최우선해 보증금의 일정액을 변제 받을 수 있다.

이와 함께 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장된다. 임대료 인상 한도도 5%로 제한된다.

반대로 임대인의 권리도 있다. 임대인은 임대료 조정이 필요한 경우 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있다. 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.

또 임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
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