[8·4 대책] 전문가 "공급확대 시그널, 시장에 보냈다…속도가 관건"

공공임대·공공분양...재건축 조합이 따라올 수 있는 인센티브 필요

[사진= 게티이미지뱅크 제공]

 

전문가들은 이번 대책에 대해 공급량에 초점이 맞춰져 있을 뿐 수요자들을 끌어들일 수 있는 유인 요건이 부족하다고 지적했다. 특히 이번 대책의 핵심으로 꼽힌 용적률 완화와 층수 제한 해제는 달성됐지만, 민간 재건축 조합들이 어떻게 받아들일지에 대해선 불확실성이 크고 일부 민간조합은 제안을 거부할 가능성도 높다는 것이다.

또한 실제 공급까지 상당한 시일이 필요하다는 점에서 당장 집값 급등 불길을 잡기에도 회의적이란 입장을 보였다. 다만 전문가들은 정부가 시장에 공급확대를 위한 신호를 보낸 만큼, 수요자들이 빨리 체감할 수 있도록 속도감 있는 사업추진이 긴요하다고 조언했다.

◆공급확대 시그널은 긍정적··· 속도감 있는 추진이 관건

전문가들은 수요억제책에서 공급확대책으로 돌아선 정부의 방향 전환을 일단 긍정적으로 평가했다. 정부가 시장의 요구에 귀 기울여 정책에서 공급 비중을 키워 시장의 불안을 달랠 수 있다는 것이다.

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "단기적인 효과는 다소 미흡하겠지만 주택시장 공급에 대한 의지는 보여줬다. 좀 더 구체적이고 실행적인 계획안이 나올 경우 시장에 긍정적 영향을 미칠 것으로 본다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "주택시장 안정은 수요 조절과 공급확대를 병행해야 효과적인데, 이번 발표는 시장에 공급확대를 위한 본격 '신호 보내기'로 볼 수 있다"며 "특히 사적 임대차시장의 변동성에 노출된 세입자들에게 주거 안전망이 될 공공임대주택은 선진국 수준으로의 조기 확충이 필요하며 서민 주거 안정에 기여할 것으로 예상한다. 공급계획 청사진이 만들어진 만큼 앞으로 수요자들이 체감할 수 있도록 세부 계획을 수립하고 개발에 속도를 내는 것이 중요하다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "부동산 시장의 공급은 실입주로 이어지는 약 2~3년 뒤 시점에 공급 효과가 가시화되기 때문에 단기적 집값 안정이 아닌 중장기적 효과를 기대할 수 있다"고 내다봤다.

공급대책이 나온 만큼 주택시장 안정화를 위해선 속도감 있는 추진이 무엇보다 중요하다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 시장 가격 안정화는 공급 발표가 아닌 공급 효과로 입증되기 때문이다.

함영진 랩장은 "정비사업(재개발·재건축) 용적률 상향에 따른 분양·임대주택 건립에 대한 인센티브 유인에 민간이 얼마나 적극적으로 참여할지가 공급량 총량 변화에 변수가 될 수 있다"면서 "수요자가 지불 및 접근 가능한 눈높이의 분양가와 임대료 적정성이 담보될 필요가 있다. 공급 효과를 극대화하려면 택지 조성과 주택 공급 시기를 최대한 앞당기는 전략이 필요하다"고 말했다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "성냥갑처럼 만들어서는 지금 시장을 움직이고 있는 실수요자 중에서 들어가고자 하는 사람이 적을 것"이라며 "공공이 참여하면 사업도 더뎌지고 공공기여분도 많이 요구한다는 시장의 인식이 깔려 있었기 때문에, 정부의 적극적인 사업추진이 필요하다"고 조언했다.

◆50층 공공재건축 허용됐지만··· 임대주택 건립에 따른 인센티브 부족

부동산 전문가들은 정부가 계획한 공급량이 시장에 나오기까지 풀어야 할 과제가 많다고 지적했다. 전문가들은 공공참여형 고밀 재건축이나 공공재개발 카드를 선택하는 조합이 많지 않을 것으로 보고 있다. 공공이 관여해 사업을 좌지우지할 가능성이 있고, 용적률을 높이더라도 임대물량을 과도하게 책정하면 사업성이 낮아진다는 우려 때문이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "신규택지와 3기 신도시와 관련된 부분은 실현 가능성이 크지만, 나머지 정비사업 등을 통한 7만5000가구는 실현 가능성에 물음표가 붙는 게 사실"이라면서 "재건축과 재개발 등 정비사업은 조합원들에게 명확한 인센티브가 주어져 함께 추진되지 않으면 정부가 생각한 물량이 나올 수 없다"고 지적했다.

양지영 R&C 소장은 "뉴타운 해제지역에 대한 공공재개발 사업 역시 마찬가지"라면서 "사업 지연 등으로 해제된 곳이 공급으로 이어진다면 강북 집값 안정화에 도움이 될 것은 분명하지만, 조합원분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급한다는 것은 역시 조합원들의 참여도를 이끌어내기 어렵다"고 말했다.

도심 고밀도 정비사업 이후 부작용도 고려해 봐야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "원론적으로는 수요가 충분한 도심 내의 공급을 늘리는 것이 맞지만 기존 도심을 고밀도로 재개발이든 재건축이든 하면, 불가피한 문제들이 따라온다"며 "단기적으로 주택공급이 늘어나는 효과는 있겠지만, 장기적으로는 오히려 정주 환경 및 도시경쟁력의 약화를 초래할 것"이라고 예상했다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 "재건축과 재개발을 추진하는 과정에서 시장에 미치는 충격을 분석해 인허가 시기를 조정하고 입주 시기를 조정하는 등의 대안 마련이 필요하다"고 말했다.

◆당장 손에 잡히는 물량이 많지 않아··· 집값 잡기는 역부족

공급대책 자체가 늦었고 실제 공급까지 상당한 시일이 걸릴 것으로 예상되면서 단기적인 집값 잡기는 역부족이라는 의견이 대체적이다. 이은형 책임연구원은 "이번 대책은 고밀도 개발을 통해서 서울에 집중적으로 공급하겠다는 내용이 전부"라면서 "각 사업대상지들에 대해 구체적으로 어떻게 할지 실현 가능성이 나오지 않았다"고 지적했다.

김성환 부연구위원도 "시장에서 명확한 공급 신호로 받아들였다면 가격 안정에 도움이 될 것이다. 다만 시장에서 공급 신호로 받아들이기에는 당장 손에 잡히는 물량이 많지 않아 보인다"고 말했다.

양지영 소장은 "공공참여형 개발과 공급계획 물량 중 상당수가 공공임대·분양에 맞춰져 있어 집값을 안정화하는 데 제한적일 것"이라며 "분양전환이 되지 않는 공공임대는 사실상 내 집 마련으로 보기 어렵기 때문에 현재의 '패닉 바잉'을 막기는 어려울 것으로 보인다"고 말했다.