• 최민성 델코리얼티그룹 대표

미국은 도시재생사업의 일환으로 민간자본을 활용한 기회 특구(Opportunity Zones) 사업을 하고 있다. 이 사업은 2017년에 세금감면 및 일자리 법(Tax Cuts and Jobs Act)이 발효되면서 시작되었다. 개인과 기업은 자본투자로 생긴 소득세(Capital Gains Tax) 납부를 2026년까지 유예할 수 있다. 일종의 세금감면 혜택으로, 자본소득을 조건부 기회 펀드(QOFs, Qualified Opportunity Funds)에 맡겨 가난한 동네를 살리는 건설사업이나 재생사업에 재투자해야 한다. 5년 정도 투자를 유지하면 원래 자본소득세의 10%를 절감 받는다. 7년 유지하면 15% 절감, 10년 유지하면 전부 면제된다. 그래서 새로운 사업 기회 지역이라는 의미로 기회 특구라고 명명한다.

세액공제 조건은 기회 펀드가 투자하는 자산 중 90% 이상을 법이 정한 조건부 기회 특구 지역(QOZs, Qualified Opportunity Zones)에 투자해야 한다. 법 기본 취지는 전국적으로 지정한 8700여곳 기회 특구의 경제 발전과 일자리 창출을 장려하는 것이다. 미국 전체 인구의 약 10%인 3130만명이 기회 특구에 살고 있다. 평균 빈곤율은 31%로 미국 평균의 두 배에 이르고, 주민의 56%가 유색인종이며, 특구의 75%가 도시 지역에, 25%는 시골에 위치한다.

미국 재무부가 관련 정책을 발표하고, 이를 실행하기 위해 국세청이 세법으로 운영하고 있다. 2018년 10월에 발표한 세법에서는 우선 부동산 투자에 초점을 두고 있다. 운전자본을 부동산에 투자할 경우, 펀드 운영과 거의 비슷하게 31개월 동안 투자토록 유도하였다. 부동산의 매입·건설과 실질적 개선 효과 등을 내기 위한 것으로, 개발 사업과정을 실제로 입증토록 문서로 된 계획서를 요구하였다. 2019년 4월에는 사업운영에 대한 이슈들을 해결하는 세법 내용을 추가로 발표하였다. 이 재생사업의 효과가 좋아 관련 세법을 계속 보완하고 있다.

올 4월에 나올 세법들은 특구 영향의 측정, 특히 부동산 사업 지침을 더 명확히 할 것으로 보인다. 사업승인 같은 행정조치를 기다리다 31개월을 넘는 경우 기간연장을 인정해주는 내용이 담긴다. 임대용 부동산은 사업 목적을 준수, 모든 부동산이 예외 없이 임대 기간 조건을 충족시켜야 한다. 세금 혜택은 기회 펀드에 투자 후 유지하는 지속기간과 연계시킨다.

개인·법인·신탁사 등 모든 투자자는 자신의 기회 특구 펀드를 만들 수도 있고, 기존 펀드 내에 계정을 개설할 수도 있다. 단, 자본소득은 소득 발생이 인정되는 180일 이내에 특구 펀드에 투자해야만 세금 혜택이 인정된다.

개별 프로젝트로 한정된 펀드 외에도, 여러 사업에 투자하는 멀티 자산 펀드가 새롭게 많이 생기고 있다. 이들 펀드는 투자자 세금감면으로 잘 활용할 수 있는 새로운 구조들을 짜내고 있다. 그러나 실제로 멀티 자산은 시간상 쉽지 않아, 주로 손쉽게 투자할 수 있는 단일 자산 거래가 활발하다.

기회 특구 사업이 진행되면서 가난하고 서비스가 열악한 동네에 일자리 비즈니스 자산 등 장기투자가 늘어, 동네가 나아질 거라는 기대감이 커지고 있다. 만약 이 사업이 잘된다면, 빈곤층 동네에 큰 희망과 다양한 탄력적 개선을 제공하는 좋은 계기가 된다. 한편, 투자자에게는 은행이자 같은 자본비용을 줄이고, 기존 투자를 상품으로 새롭게 거래하는 기회도 생긴다.

일부 도시는 특구 공동투자를 장려하여 필요 공동체에 민간개발과 기업을 재할당하는 정책과도 연계하고 있다. 여기에 더해 금융과 개발 인센티브를 얹어 더 많은 투자를 유치하는 도시들도 있다.

메릴랜드주와 오하이오주는 특구가 제공하는 저소득층 주택공급 세액공제 혜택에 추가하여 주 자체의 세액공제까지 더 주는 정책을 펴고 있다. 켄터키주 루이빌시는 진취적으로 투자자에게 접근하여 투자 시 다양한 혜택을 설득하는 루이빌 포워드(Louisville Forward) 프로그램을 추진하고 있다. 파고시와 에리에시에서는 현지 민간기업들이 직접 특구 펀드를 만들어 자금공급 역할을 하고 있다.

기회 특구 제도의 잠재력은 대단하다. 미국은 도시재생의 핵심을 주택과 일자리 창출에 두고 정부 예산보다는 민간자본 유치에 초점을 두고 있다. 우리의 도시재생은 국가 예산에 크게 의존하고 있다. 지속 가능이 힘들어 보인다. 우리도 세법 개정을 통해 민간이 자발적으로 주도하는 도시재생사업으로 전환해야 한다. 특히 불평등 축소를 위해 저소득층 지역에 더 많은 주택과 일자리를 공급할 필요가 있다. 지침을 만들고 민간의 투자 의욕에 불만 집히면 될 듯하다.

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