"서울 집값, 하락은 없다?…재건축은 10년 이상 보고 투자"

부동산 전문가 7명 긴급 설문 연말 집값 전망…"서울은 어쨌든 오른다"

"강남4구ㆍ마용성이 주도…은평수색ㆍ서대문 재개발 상승세 두드러질 것"

"개발 호재 많고 강남 접근성 좋은 창동 상계 일대도 주목 대상"

정부 규제 풍선효과ㆍ공급부족 등으로 상승세 지속 관측 우세

"시장이 결국 정책 못 이길 것"…글로벌 경기 등 영향 안정세 예측도

 

부동산 전문가들은 지난해 9·13 대책에 이어 최근 발표된 올해 10·1 대책 등 정부의 잇단 규제가 집값 향방을 가를 주요 변수라고 지적하면서도 이번 10·1 대책의 핵심인 상한제가 미칠 영향은 단기적일 것이라고 분석했다.

오히려 서울 강남을 중심으로 공급 부족이 나타나면서 중장기적으로는 집값 상승을 야기할 수 있다는 것이다. "젊은 사람은 10년을 내다보고 재건축 아파트를 사고, 장년층은 신축을 사라"고 조언하는 이유다.

9일 본지가 부동산 전문가 7명을 대상으로 올해 연말 집값 향방에 대해 긴급 설문조사를 했다. 10·1대책, 분양가 상한제 예고, 글로벌 경기 둔화, 저금리 등 부동산시장 변수가 속출하면서 연말 집값 동향에 관심이 집중된 데 따른 것이다.   

설문조사 결과, 전문가 다수는 서울을 비롯한 수도권 지역이 강보합세 혹은 상승세를 나타낼 것이라고 전망했다. 이번 설문대상 전문가들은 공공 및 민간연구소 연구위원, 대학교수, 은행권 투자 분석·상담 연구위원, 민간 분양 관련 전문가 등으로 고루 구성됐다.  

◆ "그래도 강남"
전문가 다수는 서울을 비롯한 수도권 부동산 시장의 거래량이 많지는 않겠으나 호가 강세 및 실거래가 상승이 이어질 것으로 내다봤다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “매물량 대비 매수세 우위로 거래빈도는 많지 않겠으나, 호가 강세 및 실거래가 상승이 예상된다”고 말했다.

강보합을 전망하는 이유는 상한제에 따른 공급 부족 때문이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “서울은 상한제 시행으로 인한 공급 축소로 강보합세 유지를, 수도권도 이에 따른 풍선효과로 연말까지 강보합세를 유지할 것이다. 미분양이 나던 검단을 비롯한 수도권에서 최근 분양이 잘 되는 것이 단적인 예다”고 분석했다.

다만 권 교수는 내년 봄쯤 시장이 안정세에 들어간 뒤 2021년 이후부터 가격 상승세가 되살아날 것으로 전망했다. 권 교수는 “내후년부터 입주물량이 대폭 줄어들어, 경기가 하강하지 않는 한 집값이 상승할 것”이라고 내다봤다.

반면, 양지영 양지영R&C연구소 소장은 “그간 집값이 너무 올랐고, 정부가 지속 규제해서 투자 수요가 접근하기 힘들어 상승세가 확대되긴 힘들다“고 말했다

김성환 건산연 부연구위원도 “보합세를 나타내다가 점점 힘이 빠질 것으로 예상된다. 정부에서 지속적인 정책을 내놓고 있고 글로벌 경기가 어려움을 보이는 시기에 우리나라 부동산시장만 호황을 누리긴 어렵다”고 전망했다.

김병기 리얼모빌리티 분양평가 팀장은 “수도권은 서울과 가까운 성남, 하남, 과천, 광명 등은 서울 집값 상승에 따른 영향으로 강보합세가 예상되며 서울과 상당히 거리가 먼 오산이나 평택, 이천, 여주 등은 약세를 면치 못할 것”이라고 전망했다.

전문가 다수는 강남4구 중심으로 신축아파트가 상승세를 나타낼 것으로 봤다. 권대중 교수는 “강남4구와 마용성이 서울을 주도하고, 재개발 사업을 진행한 은평 수색과 서대문구의 상승세가 두드러질 것이다. 수도권에서는 입주가 시작한 강동지역이나 고덕지구가 지금은 약세나 입주 완료 후 강세를 나타낼 것”이라고 예상했다.

김성환 부연구위원은 “창동 상계 일대는 4호선 차량사업소 이전과 연계한 창동 아레나 등 예정된 개발 사업들이 다수 존재하고 7호선을 이용한 강남 접근성이 양호해 주목할 만하다”고 답했다.

◆ "젊다면 강남 재건축 사라"
김규정 연구위원은 강남권 부동산 투자와 관련해 “10년 이상 장기투자 가능한 자금이면 재건축, 5년 정도 투자기간이라면 신축아파트에 하라”고 조언했다.

권대중 교수는 "젊은 사람은 재건축에 투자하고 나이가 든 사람은 신축한지 얼마 안 된 아파트에 투자하고, 강남의 경우 대형 평수가 부족해 중대형에 투자하는 게 장기적으로 좋을 수 있다“고 말했다.

김성환 부연구위원은 “투자의 관점이라면 재건축, 실거주의 관점이라면 신축 기존주택이 낫다”면서도 “재건축의 실현 이익은 비교적 높을 수 있지만 실제 거주를 한다면 정책적 불확실성으로 인해 소위 ‘몸테크’를 하는 기간이 길어질 수 있다”고 조언했다.

상한제에 따른 영향은 오래가지 않을 것이란 지적이 많았다 고준석 교수는 “상한제가 아파트 가격 안정에 단기적으로 도움이 될 수 있으나 중장기적인 효과는 의문시된다”고 말했다.

김덕례 주산연 선임연구위원은 “재건축단지를 중심으로 갈등과 불확실성이 확대돼 신축수요 증가 및 청약 쏠림이 심화될 것이다. 장기적 공급감소 시그널로 인한 재고주택시장의 단기수요 증가 및 장기적 가격상승이 예상된다”고 밝혔다.

반면, 김병기 팀장은 “전매제한이 강화돼 실수요자 위주로 부동산시장이 재편될 것”이라며 “2013년 이후 분양물량이 폭발적으로 늘었고 일부 지역은 입주폭탄으로 몸살을 앓고 있다. 오히려 분양가상한제가 오랜 기간 신규공급을 감소시킴으로써 부동산시장을 안정화시키는 긍정적인 효과를 발휘하게 될 것”이라고 예상했다.