서울 재건축 값, 분양가 상한제 시행 불투명에 상승폭 다시 확대

8월 상한제 발표 후 둔화ㆍ하락세였다가 9월 들어 상승 반전 오름 폭 키워

투자 심리 자극…신규 공급에 대한 기대심리도 한몫

[사진=게티이미지뱅크]

지난달 정부의 '민간택지 분양가 상한제 개선방안' 발표 이후 주춤했던 서울 재건축 아파트 가격이 이달 들어 가파른 상승세를 보이고 있다.

기획재정부와 국토교통부 간 엇박자로 분양가 상한제의 시행시기가 당초 예상과 달리 10월을 넘길 것으로 관측되면서 상한제 발표(8월 5일) 이후 상승 둔화에 이어 하락세였던 재건축 아파트 투자심리를 다시 자극하고 있다는 분석이 나온다.

23일 부동산정보제공업체 '부동산114'의 분석 자료에 따르면 주간 서울 재건축 아파트 매매 가격은 지난 8월 12일 정부의 상한제 발표가 있기 직전인 9일 0.09%를 기록했으나 이후 16일 0.02%, 23일 -0.03%, 30일 -0.03%로 줄곧 내리막을 타는 모습을 보였다.

하지만 서울 재건축 아파트값은 이달 들어 '상한제 시행 10월 불가론' 등이 나오면서 지난 6일 0.04%로 상승 반전하더니, 시황 집계가 없던 추석을 지나 2주 후인 20일에는 무려 0.21%를 기록하는 등 급격한 상승세를 나타냈다.

이와 관련해 부동산114 관계자는 "분양가 상한제 시행 시기가 불확실해지면서 강남, 송파, 강동 일대 주요 재건축 추진 단지들의 오름폭이 커졌다"고 설명했다.

실제로 강남구 개포동 '주공1단지'는 이달 20일 기준으로 단 2주 만에 4500만~5500만원이나 올랐고, 강동구 둔촌동 '둔촌주공'은 1000만~5000만원, 양천구 목동 '목동신시가지 7·8단지'는 500만~1500만원씩 각각 상승한 것으로 집계됐다.

이 같은 가파른 상승세에 힘입어 최고가를 경신한 단지도 나왔다. 국토교통부에 따르면 송파구 잠실동 '잠실주공 5단지' 전용면적 82.61㎡는 12층이 이달 22억원에 거래되며 올해 최고가를 기록했다. 직전 최고가는 지난 7월 거래된 10층, 21억1425만원이다.

잠실주공 인근 N공인중개업소 대표는 "확실히 정부의 분양가 상한제 시행 방안이 발표된 직후만 해도 매수자들이 더 이상 관심을 기울이지 않으면서, 단지 호가도 1억원가량 하락했다"며 "하지만 상한제 시행 시기를 두고 정부 부처 간 이견이 커지면서 집주인들이 빠르게 매물을 다시 거두는 등 분위기가 반전됐다"고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "상식적으로 현재 재건축 시장은 분양가 상한제 시행이 예고돼 있고, 초과이익 환수제까지 가동하고 있는 상황이라 탄력을 받기는 어려운 구조"라면서 "그럼에도 재건축이 상승세를 탔다는 것은 그만큼 신규 공급에 대한 수요층의 니즈가 매우 강한 상황이라고 봐야 한다. 즉 신규 공급에 대한 기대가 재건축에 주어지는 페널티보다 더 가치 있다고 판단하는 계층이 많은 것이다. 결국 신규 공급이 이뤄지는 루트는 청약 말고는 정비사업 밖에 없기 때문"이라고 분석했다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "재건축 아파트는 절대 떨어지지 않는 것이라는 투자자들의 믿음이 있기 때문에 가능한 일이다. 게다가 정부 부처 간 엇박자가 발생하는 것도 부동산 정책에 대한 시장의 신뢰를 떨어뜨리고 있다"며 "즉 정부의 규제 움직임과 별도로 자의적인 투자 판단을 내리는 수요층이 증가하고 있다는 의미다. 오히려 최근 저금리 기조가 지속되면서 '재건축 가치가 상대적으로 떨어진 현재 투자에 나서자'는 역발상 심리도 있는 것 같다"고 말했다.

한편 이번 재건축 반등세가 장기적으로 지속될지는 지켜봐야 한다는 의견도 있었다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "최근 재건축 상승세는 분양가 상한제 시행의 불투명성이 대두되고 있고, 재건축 투자를 장기전으로 간주하고 뛰어드는 수요층이 가세했기 때문인 것으로 보인다"며 "하지만 정부는 분양가 상한제를 어떠한 방법으로든 시행할 것이다. 게다가 최근 재건축 거래량이 많지는 않다. 아직은 재건축 매수 심리가 움직인 단계 정도로 보이는 만큼, 대세 상승 여부는 조금 더 지켜볼 필요가 있다"고 설명했다.