[이슈분석]장기 공공임대 고분양가 논란...분양전환 가능한 민간임대는?

공공임대, 민간임대 근거법령 달라...민간임대는 분양전환에 대한 가이드라인 자체가 없어

분양전환을 앞두고 갈등이 커지는 10년 공공임대아파트. [연합뉴스]

분양전환을 앞둔 장기 공공임대주택에 대한 고분양가 논란이 지속되는 가운데, 분양전환 가이드라인 자체가 없는 민간임대주택에 대한 분양가 책정 여부도 화두에 올랐다. 

15일 관련업계에 따르면 장기 공공임대주택은 최근 판교 등지에서 '시세 감정가(주변 시세를 반영한 감정가액)'라는 분양가 산정 기준 때문에 갈등을 빚고 있다. 입주 후 10년 가까운 시간이 흐르는 동안 시세가 급격히 올라 분양전환 대상자들의 부담이 커진 탓이다.

이 같은 상황에서 공공임대주택과 마찬가지로 분양전환이 가능한 민간임대주택에도 시선이 쏠린다. 민간임대주택 역시도 분양가 산정 기준 등 분양전환에 대한 가이드라인이 부재해서다.

현행 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따르면 민간임대주택은 사업주체의 선택에 따라 분양전환이 가능하지만, 이 같은 부분이 의무로 규정돼 있지 않다. 분양전환을 원하는 사업주체는 임대의무기간 8년만 준수하면 △분양전환 시기 △분양전환을 받는 대상 △분양가격 산정 등을 자유롭게 정할 수 있다. 임차인들은 사업주체의 처분을 기다릴 수밖에 없다.

이와 관련해 한국토지주택공사(LH) 관계자는 "공공임대주택은 공공주택 특별법을 근거법령으로 두고 있어 입주자 모집 기준부터 임대의무기간 종료 후 분양전환 가격, 분양전환 대상자, 분양전환 절차 등이 모두 규정돼 있다. 해당 주택에 거주하던 임차인이 우선 분양전환권을 부여받으며, 분양전환 가격은 감정가 이하로만 책정된다"고 설명했다.

이어 "민간간임대주택의 경우 민간임대주택에 관한 특별법을 근거법령으로 한다. 8년 이상의 임대의무기간, 임차인 선정 기준, 보증금, 임대료 등 임대조건 관련 규정이 있지만 임대의무기간 종료 후 해당주택 매각 등과 관련해선 별도의 규정이 없다. 해당주택 사업자가 매각 등에 대한 의사결정 주체"라고 설명했다.

부동산 정보업체 부동산114에 따르면 하반기 공급이 예정된 민간임대주택은 △경남 진주시 가좌동에 들어서는 '신진주역세권프리미어웰가'(9월 분양·702가구) △충남 천안시 서북구 성성동에 들어서는 '천안복합개발'(가칭·12월 분양·1465가구) 등이다.

신진주역세권프리미어웰가 분양 관계자는 "문의하시는 고객들께 8년 후 분양전환할 거라고 안내하고 있다"며 "분양가는 시세를 기준 삼아 합리적으로 정할 것"이라고 전했다. 이어 "8년 후 분양전환이 의무인지 선택사항인지는 알지 못한다"고 덧붙였다. 8년 후 분양전환이 의무로 규정돼 있지 않아 사업주체가 추후 여건에 따라 결정을 바꿀 가능성을 배제할 수 없는데도 이 같은 점이 소비자에게 충분히 안내되고 있지 않은 것이다.

이 같은 지적에 대해 국토교통부 관계자는 "분양전환을 의무화하기보다는 임대주택을 장기화하는 방안을 수립하고 있다"고 말했다. 이어 "(분양전환을 의무화하면) 장기임대주택 스톡(Stock)이 많이 줄어들 수 있는데 임대주택을 충분히 확보하는 방향이 더 중요하다고 본다"고 덧붙였다.

사업주체가 분양전환을 결정한 경우 분양가 산정 기준 등 제약이 필요하지 않으냐는 지적에도 국토부는 선을 그었다.

최근 신창현 더불어민주당 의원 등은 민간임대주택의 분양가격을 규제하는 법안을 앞다퉈 내놓고 있다. 신 의원 측은 "현행법은 민간임대주택의 분양전환에 관한 규정을 별도로 두고 있지 않아 임대사업자가 분양전환 가격 등을 자율적으로 정할 수 있으나, 주택가격 급등으로 분양전환을 받기 어려운 임차인의 주거불안을 해소하기 위해서는 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가 방법을 마련할 필요가 있다"고 전했다.

이 같은 의견에 대해 국토부 관계자는 "민간임대 입주민은 공공임대 입주민과 소득차가 있다"며 "분양가 규제를 적용받지 않더라도 8년간 주거 안정성을 확보할 수 있다는 데 충분한 의의가 있다"고 말했다. 또한 "현재 논란이 되고 있는 판교나 서울 강남 같은 지역은 시세가 급속히 올라갔지만 다른 지역은 그렇지 않기 때문에 분양가가 그렇게까지 높게 책정되지 않는다"고 덧붙였다.

LH 관계자는 "민간임대는 민간사업자가 주체가 되는데, 매각 금액과 대상까지 법으로 제한하게 되면 사업성이 저하돼 민간 사업자들의 참여가 부진하지 않겠나 하는 생각"이라고 말했다.