상한제에 숨죽인 서울 집값, 금리인하 변수? "금리 낮아도 대출 못받아"

"부동자금 주택시장 유입 강남권 호가 높게 유지될 것"

"초고강도 규제로 대출 급격한 증가는 없을 것" 엇갈려

 

[사진=게티이미지뱅크]

한국은행이 18일 시장의 예상보다 일찍 기준금리를 인하하면서 서울 집값 동향에 관심이 쏠리고 있다.

금리는 부동산 시장에 매우 민감한 변수이다. 한은이 그간 전반적인 경기 침체 속에서도 금리인하에 조심스러웠던 것은 부동산 시장에 미치는 파장 때문이었다. 부동산 시장 불안 국면에서 섣불리 금리를 내렸다가는 집값 상승세에 기름을 부을 수 있어서다.  

서울 부동산 시장은 최근 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제, 정부의 분양가 상한제 예고 등으로 다소 숨죽이는 분위기다. 작년 9·13 대책 발표 후 줄곧 하락세를 보였던 서울 집값은 불과 한달여 전 강남권 재건축을 중심으로 꿈틀거리더니 급기야 서울 전역에서 상승세를 탔었다. 상승세 둔화 추세에 들어선 서울 부동산 시장이 이번 한은의 금리인하 조치로 다시 불안해지는 것 아니냐는 우려의 목소리가 나오는 이유다. 

전문가들의 의견은 엇갈렸다. 한편에선 부동자금이 주택시장으로 흘러들어가 강남권의 호가가 높게 유지될 것으로 전망했다. 다른 한편에선 정부가 초고강도 대출규제를 유지하는 한 대출이 급격히 늘기는 힘들 것으로 분석했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "1.5% 저금리와 1170조원(2년 미만 단기예금)에 달하는 부동자금이 주택 및 토지 등 부동산 시장을 기웃거리며 불안요인으로 작용할 수 있다. 낮은 이자비용과 유동성이 승수효과를 일으키며 부동산 가격 상승요인이 될 수 있다"고 분석했다. 이어 "서울 강남권 및 한강변 등 공급의 희소성이 야기될 만한 곳이나 토지보상금을 통한 대토(代土) 수요가 유발될 토지시장 등 일부는 가격 안정이 쉽지 않을 전망이다. 경기위축이나 이미 높은 가격에 대한 심리적 부담감에 거래량이 크게 개선되기는 어렵겠으나 높은 호가가 유지되는 고원화 현상이 지속될 것으로 보인다"고 덧붙였다.

갭투자자들의 이자 부담이 줄어 매물부족 현상을 더 부추길 수 있다는 분석도 나온다. 양지영R&C연구소의 양지영 소장은 "하반기에는 보유세 및 금융비용 부담, 입주물량 증가 등의 부담으로 갭투자자들의 매물이 나올 수 있는 상황이었다. 그런데 금리인하로 갭투자자들의 숨통을 터 줘 매물 부족 현상을 더 부추길 것이다. 다만, 기준금리 인하 폭이 크지 않고 보유세 부담과 입주물량 부담, 한·일 간 무역 분쟁 등 대외적인 요소까지 감안해서 가격상승이 계속되기는 어려울 것으로 본다"고 말했다.
 

 

일부 전문가들은 정부의 대출규제가 역대급 수준으로 강하기 때문에 금리 인하만으로 부동산 시장이 상승세를 타기에는 역부족이라고 평가했다. 권대중 명지대 교수는 "서울 등 규제지역에서 대출을 강력하게 금지해 시장에 미치는 큰 영향은 없을 것이다. 민간택지 분양가 상한제, 채권입찰제가 시장의 향방을 가르는 주요 변수"라고 말했다.

김은진 '부동산114' 리서치팀장은 "최근 주택시장은 대출규제와 수급 상황에 따라 움직이고 있기 때문에 금리인하에 따른 주택 거래량이나 가격변화는 크지 않을 것이다. 금리인하에 대한 불확실성이 해소된 점은 긍정적이나, 금통위가 인하에 나선 것은 그만큼 경제상황이 좋지 않다는 방증"이라고 설명했다. 이어 "분양가 상한제가 실제로 적용되면 매매 수요자들이 청약을 최우선으로 고려해, 기존 아파트 거래가 위축될 수 있다"고 첨언했다.

정부는 서울 집 한 채라도 있으면 '주택담보대출비율(LTV) 0%'라는 초고강도 대출규제를 펼치고 있다. 집이 한 채만 있어도 서울 전 지역을 포함한 규제지역에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 전면 금지하는 등 집 있는 사람의 대출을 원천 차단했다. 다만, 무주택 가구는 투기지역·투기과열지구에선 LTV 40%, 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) 40%를 적용한다. 조정대상지역은 LTV 60%, DTI 50%다. 서민 실수요자는 일반 무주택자보다 10% 포인트 높다. 또 현재 신규 분양 아파트의 중도금 대출은 주택 가격이 9억원을 넘으면 받을 수 없다.