고분양가 통제…강남 재건축 시장 '사면초가'

사실상 과거 대비 분양가 하락…조합원 수익 획득 어려워지는 구조

분양 앞둔 단지들 혼선 불가피…후분양 대안도 초기 단계에나 가능

재건축 아파트가 밀집한 서울 강남권 일대 전경. [사진=게티이미지뱅크]

최근 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 책정 제도를 손질하면서, 서울 강남권 재건축 시장의 혼란이 가중되고 있다.

12일 관련 업계에 따르면 재건축 사업 단계가 진척된 단지들은 사실상의 분양가 통제로 수익률이 하락해 계획 궤도 수정도 불가피할 전망이다. 이에 일부 조합들원들은 후분양제로 전환해야 하는 것 아니냐는 목소리를 내고 있지만, 이 역시 상당한 리스크를 안게 돼 쉽지 않은 선택이라는 분석이 제기된다.

HUG는 이달 5일 사업장 분양가를 인근 단지의 최대 105%를 넘기지 않는다는 내용을 골자로 한 '고분양가 사업장 심사기준'을 변경했다. 이 기준은 오는 24일 분양보증 발급분부터 적용된다.

문제는 이 기준이 사실상 분양가를 과거 대비 하락시키는 것이나 다름없어, 재건축 조합원들이 상대적으로 수익을 거두기 어렵게 된다는 점이다. 특히 입지 및 인프라 여건이 우수하고 일반분양분을 많이 확보하고 있는 강남권 재건축 조합원들의 경우 더욱 혼선을 빚고 있다.

대표적으로 서울 강남구 삼성동 '상아2차'를 재건축한 '래미안 라클래시' 조합원들은 분양가 책정 문제로 골머리를 앓고 있다. 새로운 HUG 기준대로라면 이 단지는 인근에 위치한 강남구 일원동 '일원대우' 재건축인 '디에이치 포레센트'의 3.3㎡당 분양가 4569만원에 맞춰 가격이 책정돼야 한다.

하지만 이곳 조합원들이 희망하는 3.3㎡당 분양가는 약 4700만원대다. 이것만으로도 이미 3.3㎡당 100만원가량의 괴리가 생긴다.

삼성동 L공인중개업소 대표는 "애초부터 이 단지의 비교 대상은 지난 4월 3.3㎡당 약 4687만원에 책정된 '방배 그랑자이'지 디에이치 포레센트가 아니었다. 실제로도 삼성동의 전반적인 시세가 방배동보다는 높지 않냐"라고 반문하며 "갑작스레 분양가 산정 기준이 바뀌게 돼 답답해하는 조합원들이 많다. 일부는 '후분양제로 돌려야 하는 것 아니냐'는 의견도 제시하고 있는데, 사실상 후분양제에 맞춰 자금 계획을 세우지 않아 이마저도 쉽지 않다"고 말했다.

실제로 후분양제로의 유턴도 사실상 만만치 않다는 것이 업계 중론이다. 현재 재건축 단지 중 후분양을 추진하는 재건축 단지들은 서초구 반포동 '신반포3차'와 '경남아파트'를 재건축 하는 '래미안 원베일리'와 '반포주공 1·2·4주구' 정도가 있지만, 이들의 경우 조합원들이 초기 단계부터 후분양에 대응한 케이스다.

물론 강남권의 경우 뛰어난 입지를 갖춘 경우가 대부분이어서 후분양을 실시한다 해도 건설사 입장에서 일정 수준의 수익을 확보할 수 있지만, 이 역시 초기 단계일 경우에나 가능하다.

이미 중기 이상 단계에 접어든 재건축은 후분양으로의 계획 수정이 쉽지 않고, 이마저도 강남이나 여의도 등을 제외한 입지 여건이 떨어지는 지역의 단지들은 사업성을 이유로 건설사들이 접근조차 하지 않을 우려가 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 재건축 시장을 안정시키겠다는 의도는 이해가 가지만, 그렇다 해도 너무 가격 통제에 깊이 개입하고 있다는 느낌이 든다"라며 "분양가 통제는 또 다른 '로또 아파트'를 양산하게 되고, 건설사의 재건축 진입을 차단시킨다. 이렇게 되면 재고주택 가격이 다시 상승하는 악순환이 벌어질 수 있다"고 분석했다.

그는 "정부가 강남권 일대에 공급을 점진적으로 늘리는 방안에 대해 고민할 필요가 있다"며 "이게 어렵다면 일대 가수요와 진성수요를 구분하고, 이를 효율적으로 분산하는 정책을 심도 있게 논의해야 할 것"이라고 조언했다.