• 최민성 델코리얼티그룹 대표

최민성 델코리얼티그룹 대표 [사진= 아주경제DB]


세계적인 도시부동산 연구단체인 ULI(Urban Land Institute)는 최근 발표 자료에서 글로벌 도시부동산 흐름을 10가지로 정리하고 있다.

우선 부동산의 변신이 강조되는 시대가 되고 있다. 낮은 이자율로 대표되던 양적완화가 끝나가면서 부동산 투자도 입지와 형태별로 변화가 진행되고 있다. 데이터 혁명으로 부동산에서도 투명성, 탈중개화, 핀테크 채택, 속도와 효율성 등이 높아지고 있다. 또한 라스트마일 물류 부동산, 인재 확보를 위한 멋진 근무환경, 오피스와 주택의 자산공유, 부동산 복합용도 등이 증가하고 있다.

기존 자산의 생산성 향상이 중시되고 있다. 인구 감소와 노동력 감소 시대를 맞아 입지·형태별로 수요위축은 불가피하지만 기회가 없는 것은 아니다. 오래된 부동산이라도 새로운 수요변화에 맞게 재생과 신기술을 채택해 재활용할 필요가 있다. 

대도시 인근 교외도시가 18시간 활동 도시로 뜨고 있다. 대도시에서 활동하던 밀레니얼 세대 중에 자녀를 키우는 30대 일부가 집값이 싼 교외지역으로 옮겨가고 있다. 이들이 선호하는 교외지역은 자연, 학교, 쇼핑, 어매니티가 모여 있는 소규모 도시(micro urban)이다. 특히 이들이 몰려 사는 곳에 일자리가 늘어나면서 18시간 활동 도시가 되고 있다.

어매니티의 업그레이드가 부동산의 새로운 노멀이 되고 있다. 많은 사람들이 사용하는 부동산에 운동, 레저, 어린이와 애완동물 시설, 텃밭 등 어매니티 시설은 필수가 되고 있다. 

주택건설에 신기술이 적용되면서 저렴한 주택공급이 가능해지고 있다. 건설방식, 건축비, 노동력 부족, 생산성 등에 큰 개선이 이뤄지고 있다. 특히 디자인, 생산, 운반, 조립건설을 이동과정으로 해결하는 현장 외 주택건설(off-site home construction)이 주목받고 있다.

AI(Artificial Intelligence·인공지능)와 PI(personalized intelligence·개인지능)가 부동산 스마트화를 선도하고 있다. AI는 머신 러닝으로 빌딩의 효율성과 안전성을 개선시키고 있다. 포레스터 리서치(Forrester Research)에 따르면 2027년경 AI가 모든 업무의 25%에 관여하고 미래 근로자들의 PI 활용능력을 개선시킨다. 

소비자가 부담하는 택배비용과 혼잡통행료 징수가 확대될 전망이다. 이커머스 확대로 인해 고밀도 도시에서 라스트마일이 증가하고 있지만, 교통체증이 증가하면서 이용자의 택배비 부담이 늘어날 전망이다. 런던과 암스테르담 도심은 일정지역에 교통체증과 탄소배출을 야기하는 차량에 대해 높은 통행료를 징수하면서 진입차량 숫자를 줄이고 있다.

오래된 리테일 공간이 수요에 맞는 용도변경으로 균형을 찾아가고 있다. 이커머스와 오프라인 경쟁이 치열해지면서 효율이 떨어지는 상업공간은 다른 용도로 변신하고 있다. 대개 주거, 연구개발(R&D), 병원, 문화, 운동, 식당, 금융, 어매니티 공간 등으로 재탄생되고 있다.

잘나가는 대도시에 적절한 가격의 주택 공급이 대규모로 확산되는 분위기이다. 세계적으로 적절한 가격의 주택 부족이 지금 큰 이슈이다. 분양이든 임대든 소득에 따라 집을 선택하는 메뉴를 다양화하는 것이 중요한 도시정책이 되고 있다. 

ESG(environmental, social, governance)운동이 부동산에서도 활발히 전개되고 있다. 환경적·사회적 책임과 이를 제도화하는 운동이다. 전 세계적으로 많은 관심을 받으면서 부동산 분야에 채택되고 있다. 특히 글로벌 투자기관과 공공 리츠는 관련 표준까지 만들어 투자의 잣대로 활용하고 있다.

이상과 같은 글로벌 도시부동산 흐름은 우리에게도 그대로 적용될 수 있다. 우리가 하고 있는 것도 있고 아직 생각을 못해본 것도 있다. 우선순위를 정해 순서대로 전개할 필요가 있다.

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