[미니 재건축 열풍] "낮은 사업성, 도시계획 단절 등은 넘어야 할 벽"

“사업자 참여 높이는 인센티브 제공해야”...“전체 도시계획 속에서 가로주택 활성화해야”

서울 중랑구 면목동 173-2번지 일대 우성주택 가로주택정비사업 조감도. [이미지=서울시 제공]

아주경제 오진주 기자 = 최근 서울시내 연립·빌라 등 재건축이 필요한 소규모 주택가에서 짧은 사업기간과 간단한 절차 등으로 인해 가로주택정비사업이 대안으로 주목 받고 있다. 하지만 20가구 규모의 작은 사업장에서 진행되기 때문에 낮은 수익성과 불확실성 등 가로주택정비사업에 대한 한계점도 지적되고 있다.

전국 첫 가로주택정비사업장인 서울 중랑구 면목동의 ‘우성주택’의 조합원은 총 22가구다. 가장 빨리 사업을 진행해 올 연말 완공을 앞두고 있는 강동구 ‘동도하이츠빌라’도 41가구에 불과하다.

이렇게 재건축 사업장의 규모가 작다 보니 사업자들은 비교적 규모가 큰 사업장에 비해 많은 이익을 남길 수 없다. 허명 부천대학교 부동산금융학과 교수는 “큰 수익이 남지 않아 사업자들이 들어가기를 꺼릴 수 있다”며 “아직 가로주택정비사업의 사례가 적기 때문에 사업자 입장에서는 인·허가나 수익성 예측 측면에서 불확실성이 높아 선뜻 진입하지 못하는 것”이라고 설명했다.

게다가 큰 땅을 나눠서 정비사업을 진행하다 보니 전체 도시를 계획하는 데 한계도 있다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “전체 토지에 대한 도시 계획을 세울 때는 상가나 도로·철도 등 한 동네에 어떤 기반 시설이 들어갈지 모두 계획을 해놓고 사업을 진행해야 하는데, 부분으로 나눠 정비사업을 진행하다 보면 계획적인 도시로 개발하는 데 한계가 있을 수 있다”고 지적했다.

전문가들은 이처럼 작은 사업장의 규모로 인해 발생할 수 있는 문제점을 보완해야 한다고 입을 모은다. 허 교수는 “불확실성으로 인해 사업 참여를 꺼리는 사업자들에게 용적률 완화 등 인센티브를 주는 방안을 고려해볼 수 있다”고 제안했다.

권 교수는 “가로주택정비사업 활성화를 위해선 토지를 나눠 개발하는 것은 인정하되, 슬럼화된 지역을 전체 도시계획 속에 포함시켜 기반 시설을 계획하고 그 속에서 구역별로 정비사업을 추진해야 한다”고 조언했다.