[11.3 부동산대책] 전문가들 "재건축 조합지분 등 사각지대로 투기자본 몰릴 수"

강남권 등 과열 지역 진정세 유도 및 실수요 정착에 효과 발휘할 듯

3일 강호인 국토교통부 장관이 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 '주택시장 안정적 관리방안'을 발표하고 있다. [사진=김종호 기자]

아주경제 김충범 기자 = 정부가 3일 발표한 '주택시장의 안정적 관리방안(이하 11.3대책)'과 관련, 전문가들은 예상보다 강도 높은 수요 조절 대책이라는 점에 의견을 같이 했다. 다만 대세 안정 여부에 대해서는 조금 더 지켜봐야한다는 반응을 보였다.

이들은 대책이 최근까지 이어졌던 주택시장 과열을 단기간 내 진정시키고, 실수요층 정착에 효과를 발휘할 것으로 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "이번 대책은 '단타'를 노리는 투기수요를 억제하는데 확실한 효과가 있을 것으로 보인다"며 "특히 서울, 세종 지역 등은 청약 경쟁률 뿐 아니라 계약률도 하락할 것 같다. 1순위 자격이 세대주, 다주택자 배제 등으로 강화되면서 유효 청약자 수의 감소가 예상되기 때문"이라고 분석했다.

박 위원은 "비규제 지역은 풍선효과가 예상되지만 전반적인 억제 분위기로 1년 이상 오래 지속되기는 힘들 것으로 전망된다"며 "아울러 향후 서울 등 인기 지역에서 분양받을 때 자금 준비를 철저히 해야 한다. 전매제한 기간이 길어지는데다 집단대출에 소득심사를 할 수 있기 때문"이라고 덧붙였다.

김광석 리얼투데이 이사도 "이번 대책으로 해당지역 뿐 아니라 분양시장의 전반적인 경쟁률 하락이 불가피해질 것"이라며 "사실상 전매 규제인 강남권은 말할 것도 없고 서울 나머지 지역을 살펴봐도 사실상 전매 행위를 할 수 없다. 프리미엄을 노린 가수요의 원천적 차단이 이뤄질 것으로 보이며, 이 같은 침체 분위기는 주변으로 확산될 것"이라고 내다봤다.

이어 "또 이번 대책의 핵심이 분양권 전매제한이라고만 단정 짓기도 어렵다"며 "특히 재당첨 제한 같은 요소는 투기수요뿐 아니라 실수요도 청약 시 더욱 면밀한 접근을 요구하게 된다. 실질적으로 수요층을 상당히 옥죌 수 있는 관리 방안"이라고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "강남권 전매제한 내용이 담겨 있어 규제 강도가 센 편이다. 이로 인한 연쇄효과로 비규제 지역도 진정될 가능성이 있다"며 "특히 자칫 수혜주로 비춰질 수 있는 정비사업 부분도 투명성 제고, 불법행위 근절 방안 등의 제시로 어느 정도 보충이 이뤄져 우려 요인은 감소했다고 본다"고 설명했다.

김 위원은 "이번 정책의 의의는 향후 주택시장의 안정화에 나서겠다는 정부의 의지가 표명됐다는데 있다"며 "부산 등 비규제 지역이나 대체 상품에 일시적으로 수요층이 몰릴 가능성은 있겠지만, 이렇게 될 경우 정부의 추가 규제가 뒤따를 것으로 예상된다. 정부가 차후 상황에 따라 투기과열지구 지정 여부를 검토하겠다는 여지를 남긴 것이 이를 방증한다"고 말했다.

하지만 전문가들은 장기적 측면에서 정부가 의도하는 대로 투기수요만 걷어내는 쪽집게식 처방이 될 지에 대해서는 의문부호를 붙였다. 

권일 부동산인포 리서치센터 팀장은 "여유자금이 있거나 대출상환 능력이 있는 실수요층의 당첨 확률이 상대적으로 높아지게 됐다"며 "다만 분양시장은 가수요가 감소하겠지만, 중간 계층도 함께 줄어 양극화가 더욱 심화될 가능성이 있다. 물론 청약률 자체는 대책 이전 수준보다는 전반적으로 낮아질 것"이라고 전망했다.

또 "대책 발표로 당분간 시장은 관망세가 짙어지겠지만, 여전히 시중에 부동자금이 많고 계속되는 저금리로 인해 머지않아 새로운 대안 투자처가 마련될 것"이라며 "이번 대책 범위에 포함되지 않는 입주권, 재건축, 재개발 등으로 투자수요가 유입될 가능성이 있다. 또 전세가 비율이 높은 물건을 중심으로 한 새 아파트 갭 투자가 성행할 수 있다"고 예측했다.

함영진 부동산114 리서치센터 본부장은 "이번 대책의 가장 큰 특징은 재건축 입주권 전매규제 및 담보대출 규제까지 영향을 미칠 수 있는 투기과열지구의 일괄 도입보다는 선별적 규제 도입으로 정책 강도를 조절했다는 점"이라고 강조했다.

함 본부장은 "재건축 가격 급등 열풍의 진앙지인 서울 강남4구와 경기 과천시는 전매시장이 통째로 증발돼 시장 타격이 불가피하다"며 "다만 이들 지역이 투기과열지구로 지정된 것은 아니어서 전매규제를 소유권이전등기시점까지 하더라도 입주권 등 조합원지위 양도는 여전히 자유롭다. 조합원의 입주권거래로 일부 가수요가 쏠리는 부작용이 발생할 우려가 있다"고 말했다.

이어 "특히 11월 2일 이전에 이미 분양계약을 마친 기분양 사업지의 분양권 전매는 여전히 자유롭다. 수도권 전매시장이 축소돼 타격은 받겠지만, 전반적인 시장 가격급락을 우려할 만한 수준은 아니라고 본다"며 "이번 정책으로 청약 대기자들의 현명한 대비와 건설사들의 공급 모니터링도 매우 중요해졌다"고 덧붙였다.