"강남 집값, 조정 후 내년 재상승 가능성"…공급부족에 서울 양극화도 심화

강남권 주택시장이 단기 조정을 거친 뒤 내년부터 다시 상승세로 돌아설 수 있다는 분석이 나왔다. 수도권 내 인구 집중과 공급 부족이 이어지는 가운데 주택시장의 지역별 양극화가 심화될 수 있다는 설명이다.
 

공급 부족에 강남 조정은 단기적…"내년 3월 재상승 가능성"

고종완 한국자산관리연구원장. [사진=장선아 기자]

3일 한국주택협회는 서울 강남구 건설회관에서 '부동산 대전망과 트렌드 분석, 건설사 미래 전략'을 주제로 강연회를 개최했다.

이날 고종완 한국자산관리연구원장은 '부동산시장 대전망과 주택사업 전략'을 주제로 시장 전망과 건설사의 사업 대응 방안을 설명했다.

그는 "현재 강남 주택시장은 세제와 대출 규제 등의 영향으로 단기 조정 국면에 들어갔지만 조정이 장기간 이어지지는 않을 것으로 본다"며 "내년 3월 전후로 시장이 다시 상승세로 전환할 가능성이 높다"고 전망했다.

이어 "서울 집값을 결정하는 가장 중요한 변수는 공급"이라며 "현재 예정된 공급 물량을 고려하면 서울의 공급 부족이 단기간에 해소되기 어렵기 때문에 향후 2~3년 동안 추가 상승 흐름이 이어질 가능성이 있다"고 짚었다.

고 원장은 "강남권은 규제와 세 부담에 따른 매물이 시장에 나오면서 가격이 조정을 받고 있지만 수요 자체가 사라진 것은 아니다"라며 "급매물이 소진되고 정책 충격이 시장에 반영되고 나면 공급 부족에 따른 상승 압력이 다시 나타날 수 있다"고 설명했다.

향후 서울 집값을 좌우할 변수로는 전세가격을 꼽았다. 그는 "전세가격은 매매가격의 선행지표 역할을 한다"며 "전셋값이 오르면 월세는 즉각 반응하고, 통상 3~6개월의 시차를 두고 매매가격에도 영향을 미친다"고 말했다.

그러면서 "공급이 부족할수록 전셋값이 오르고 전셋값 상승은 다시 매매가격을 자극할 수 있다"며 "서울은 아파트 공급에 오랜 시간이 걸리는 만큼 빌라와 오피스텔 등 비아파트 공급도 함께 확대할 필요가 있다"고 부연했다.
 

"핵심지만 신축"…서울 주거 양극화 심화 우려

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원. [사진=장선아 기자]

이어진 강연에서는 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원이 '급변하는 부동산 트렌드에 따른 주택업계 방향성 전환'을 주제로 최근 주택시장 구조 변화와 이에 따른 업계의 대응 방향을 짚었다.

김 위원은 "각종 규제 강화에도 수도권 주택 매수세가 강한 이유는 수도권으로의 인구 집중과 공급 부족"이라며 "지방은 주택이 남고 서울은 부족한 수급 불균형이 장기적인 흐름으로 이어질 가능성이 크다"고 분석했다.

이어 "서울 주택가격은 금융규제가 강화되면 주춤했다가 영향이 약해지면 다시 상승하는 흐름을 반복하고 있다"며 "최근에는 20~30대와 1인 가구까지 매수 수요층으로 들어오면서 매매·전세가격 상승 흐름이 이어질 가능성이 있다"고 내다봤다.

공급 측면에서는 높은 공사비로 지역 간 격차가 커지고 있다고 설명했다. 그는 "서울 입주물량이 계속 줄어드는 가운데 높은 공사비를 감당할 수 있는 핵심지역 위주로 신축 공급이 이뤄지고 있다"며 "사업성을 확보하기 어려운 외곽지역은 노후주택이 누적되면서 서울 내에서도 주거환경 양극화가 심화될 수 있다"고 진단했다.

그러면서 "높아진 공사비를 물리적으로 낮추기 어려운 만큼 일률적으로 진행하는 기존 공급방식을 바꿀 필요가 있다"며 "소비자가 선택할 수 있게 하는 등 비용을 낮출 수 있는 새로운 공급방식을 고민해야 한다"고 말했다.

아울러 "재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 거래가 제한되면서 오히려 정비사업 추진을 지연시키는 측면이 있다"며 "분담금을 부담하면서 신축을 원하는 수요자들이 매입할 수 있도록 거래규제를 완화하고 이주비 대출 규제도 추가로 풀 필요가 있다"고 덧붙였다.