[2026 세제개편안] 시가 30억까지 종부세 줄어…50억 주택은 454만→979만원

60세·10년 거주 1주택자 35억원부터 증가

40억원 초과 공동주택 6만5000호·상위 0.4% 수준

[사진=챗GPT]

정부의 종합부동산세 개편으로 시가 30억원 이하 주택을 보유한 거주 1주택자는 현행보다 종부세 부담이 줄어든다. 시가 35억원부터 종부세가 늘기 시작하고 50억원 주택은 현행 제도보다 두 배 넘게 증가한다.

재정경제부가 3일 공개한 '2026 세제개편안'에 따르면 60세이면서 10년간 거주한 1세대 1주택자의 시가 20억원 주택 종부세는 현행 27만6000원에서 2028년 10만8000원으로 감소한다.

시가 25억원 주택은 46만1000원에서 32만3000원, 30억원 주택은 91만원에서 76만원으로 줄어든다. 현재보다 종부세를 각각 13만8000원과 15만원 덜 내는 셈이다.

세 부담은 시가 35억원부터 증가세로 돌아선다. 시가 35억원 주택의 종부세는 191만8000원에서 212만4000원으로 20만6000원 늘어난다. 40억원 주택은 262만7000원에서 325만2000원으로 62만5000원 증가한다.

시가 50억원 주택의 종부세는 현행 453만9000원에서 2027년 중간 단계에는 614만6000원으로 오른다. 2028년 최종 단계에서는 978만5000원으로 늘어 현행의 2.2배 수준이 된다.

재산세와 종부세를 합한 시가 50억원 주택의 전체 보유세는 1354만8000원에서 2027년 1515만5000원, 2028년 1879만4000원으로 증가한다. 

이는 거주 1주택자의 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 높이고 공정시장가액비율을 현행 60%에서 70%로 조정하는 개편안을 적용한 결과다. 정부는 종부세 세율을 주택 수 대신 주택가액 기준으로 단일화하고 세액공제 한도를 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 제한하기로 했다. 

연령과 거주기간에 따른 공제 규모가 작으면 실제 세 부담은 더 커진다. 50세이면서 2년간 거주한 1주택자의 시가 30억원 주택 종부세는 현행 227만5000원에서 2028년 190만1000원으로 줄지만 35억원 주택은 479만5000원에서 530만9000원으로 늘어난다. 시가 50억원 주택은 1134만7000원에서 1698만5000원으로 증가한다.

재경부는 시가 20억원까지를 종부세 과세 대상에서 제외하고 20억~30억원 수준은 세 부담을 낮추는 구간으로 설계했다고 설명했다. 30억~40억원대는 세액 변동이 크지 않지만 40억~50억원을 넘는 주택은 고가주택 세율과 세액공제 한도의 영향을 받아 증가 폭이 커진다.

올해 공동주택 공시가격을 기준으로 시가 약 30억원을 초과하는 주택은 전국 16만7746호로 전체의 1.06%다. 시가 약 40억원 초과는 6만4515호로 상위 0.41%, 50억원 초과는 2만9956호로 상위 0.19% 수준이다.

다만 해당 통계는 주택 수를 기준으로 집계해 비거주 주택과 다주택자가 보유한 주택이 포함됐다. 따라서 거주 1주택자를 구분하기 어려워 실제 종부세 납세 인원으로 보기는 어렵다. 지난해 종부세 납세자는 48만577명으로 2024년 기준 전체 주택 소유자 1598만명의 약 3%였다.

정부는 초고가주택의 기준을 미리 정한 뒤 세제를 설계한 것은 아니라는 입장이다. 재경부 관계자는 "공정시장가액비율과 세율, 기본공제, 세액공제 한도를 함께 조정한 결과 시가 40억~50억원 주택의 부담 증가 폭이 커진 것"이라고 설명했다. 

종부세 개편에 따른 세수 증가분은 농어촌특별세를 제외하고 2027년 8000억원, 2028년 1조1000억원, 2029년 3000억원 등 총 2조2000억원으로 추산됐다.