[2026 부동산입법포럼] "서울 공급절벽 5년간 25만가구"…민간 정비·공공임대 '이원화' 해법 부상

서울 인구 줄어도 수요 늘어…연 5만가구 공급 부족 구조 고착

청약 상위 단지는 정비사업...재초환·공공기여 부담에 공급 지연

"외곽-중간-도심 달리 규제"…싱가포르식 이원화 모델 제시

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 '공급의 두 엔진:민간 정비사업과 공공임대의 역할 분담'이라는 주제로 발표를 하고 있다. 2026.03.19[사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울 주택 공급 부족이 구조화된 상황에서 민간 정비사업과 공공임대를 분리하는 '이원화 공급 모델'이 대안으로 제시됐다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 19일 아주경제신문과 송석준 국민의힘 의원 주최로 서울 중구 프레스센터 서울클럽에서 열린 '2026 부동산입법포럼'에서 "서울은 더 이상 개발할 땅이 없는 구조"라며 "정비사업이 사실상 유일한 도심 공급 수단"이라고 밝혔다.

서울은 인구 감소에도 불구하고 주택 수요는 증가하고 있다. 실제 지난 10년간 서울 인구는 85만명 감소했지만 가구 수는 44만 가구 증가했다. 양 위원은 "인구는 줄어들고 있지만 집은 사람이 아니라 가구가 사는 것"이라며 "한 가구가 여러 가구로 쪼개지는 '가구 분화'로 수요가 빠르게 늘고 있다"고 설명했다.

그는 "신규 가구 증가 5만가구와 멸실 대체 수요 3만가구를 합치면 연간 8만가구가 필요하지만 실제 공급은 3만가구 수준에 그친다"며 "5년만 누적해도 25만 가구가 부족한 상황"이라고 우려했다.

수요는 도심, 특히 서울 핵심지로 집중되고 있다. 양 위원은 "상위 청약 경쟁률 단지는 모두 정비사업 아파트였고, 하위는 외곽 공공택지였다"며 "수요가 정비사업으로 쏠린다는 것을 보여주는 데이터"라고 말했다.

그런데 정비사업은 서울 공급의 핵심 축이지만, 재건축초과이익환수제(재초환) 등 각종 규제로 인해 속도가 크게 지연되고 있다. 지난해 6월 준공된 서초구 '메이플자이(신반포4지구)'는 2018년 1월 관리처분인가 후 공사비 갈등과 제도 부담이 겹치며 2년 3개월 사업이 지연됐다. 송파구 '잠실르엘(잠실 미성크로바)', '잠실래미안아이파크(잠실 진주)' 등도 관리처분인가부터 준공까지 평균 4~5년이 걸리는 데 비히 7년 이상 장기 사업으로 이어진 사례로 꼽힌다.

공공기여 역시 사업성 악화 요인으로 지목됐다. 양 위원은 압구정3구역의 보행교 설치, 여의도 시범아파트의 대규모 데이케어센터 등을 갈등 사례를 나열하며 "획일적인 소셜믹스, 비선호 시설 강제 기부채납, 강남·비강남 동일 기준 적용이 사업을 어렵게 만든다"고 했다.

이에 따라 공공기여를 지역별로 차별화해야 한다는 주장이다. 양 위원은 "강남은 사업성이 있기 때문에 일정 수준 기여가 가능하지만, 비강남은 같은 기준을 적용하면 사업 자체가 성립되지 않는다"며 "지역별 차등 적용이 필요하다"고 강조했다.

해법으로 수요에 맞춘 공급 구조 재편이 언급됐다. 양 위원은 싱가포르 모델을 제시하면서 "싱가포르는 국민의 80% 이상이 공공주택(HDB)에 거주하고 자가보유율도 90%에 달한다"며 "공공이 주거 안정의 대부분을 담당하고 민간이 나머지 수요를 흡수하는 구조"라고 설명했다.

이어 "싱가포르도 입지별로 '외곽-중간-도심'으로 구분해 규제를 달리 적용한다"며 "도심일수록 규제를 강화하고 대신 주거 지원을 확대하는 방식"이라고 덧붙였다.

양 위원은 "정비사업 규제를 단순히 철폐하자는 것이 아니라 합리적으로 조정해야 한다"며 "민간 정비사업과 공공임대를 역할에 맞게 분리해 공급해야 서울 주택시장 문제를 풀 수 있다"고 말했다.