[비거주 1주택 규제] 전세 매물, 서울 외곽부터 사라졌다...전세가율도 60% 상회

서울 아파트 전세매물 1년 새 39% 감소

중랑·성북·관악·노원구는 80% 급감

"비거주 1주택 규제 강화 땐 실거주 전환 늘어…서민 전세난 심화 우려"

서울 시내 한 아파트 단지의 모습. 2026.4.19 [사진=연합뉴스]

서울 아파트 전세 매물이 1년 새 40% 가까이 줄어든 가운데 중랑·성북·관악·노원구 등 외곽 지역에서는 전세 물건이 80% 넘게 급감한 것으로 나타났다. 시장에서는 정부가 비거주 1주택자 규제까지 추가로 강화할 경우 집주인의 실거주 전환과 매물 회수로 이어져 서민 주거 불안이 더 커질 수 있다는 우려가 나온다.

7일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 1만6052건으로 1년 전인 지난해 5월 6일 2만6247건에 비해 38.9% 줄었다.

특히 전세 매물 감소 속도는 외곽 지역에서 훨씬 가파른 것으로 나타났다. 중랑구는 407건에서 67건으로 83.6% 급감해 감소율이 가장 높았다.

전세 매물 감소율은 서울 외곽지역에서 60~80%로 서울 평균을 크게 웃돌았다. 성북구는 1025건에서 179건으로 82.6% 감소했다. 관악구(507→100건, -80.3%), 노원구(1046→210건, -80.0%) 순으로 이어졌다.

구로구(498→118건, -76.4%), 금천구(249→63건, -74.7%), 강북구(228→58건, -74.6%)도 70% 이상 전세 물건이 줄었다.

같은 기간 강남 3구(강남·서초·송파구)는 10%대 감소율에 그쳤다. 송파구는 전세 물건이 2010건에서 1781건 줄며 11.4% 감소로 서울에서 전세난을 가장 잘 방어한 자치구였다. 서초구(5741→4886건, -14.9%)와 강남구(5196→4192건, -19.4%)도 감소 충격이 상대적으로 적었다.

정부가 지난해 10·15 대책으로 서울 전역 및 수도권 일부를 토지거래허가구역으로 묶고 실거주 의무와 대출 제한을 강화하면서 임대차 매물이 줄어든 결과로 풀이된다. 일부 투자 자금이 비규제 지역이나 지방으로 이동한 영향도 있다.

실제 한국부동산원에 따르면 서울 아파트를 사들인 외지인 비중은 10·15 대책 직후인 지난해 11월부터 올해 2월까지 4개월간 18.81%를 기록하며 약 9년 만에 가장 낮은 수준을 보였다. 갭투자가 어려워진 데다 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료, 대출 연장 제한 등도 임대 매물 감소에 영향을 미친 것으로 풀이된다.

이에 전셋값 상승 압박이 커지고 있다. 서울주택 정보마당에 따르면 강북구 아파트 전세가율은 67.9%로 가장 높았다. 중랑구(67.5%), 관악구(66.3%), 은평구(66.1%), 금천구(66.1%) 등 외곽 지역에서 60%를 웃돌았다. 전세가율은 매매가격 대비 전세가격 비율로, 통상 60%를 넘으면 매매가격을 자극하는 분기점으로 본다.

정부가 비거주 1주택자 규제 강화와 추가 대출 규제를 예고하면서 시장에서는 실수요 보호보다 전세시장 불안이 더 커질 수 있다는 우려가 나온다. 전세를 끼고 집을 보유한 비거주 1주택자에 대한 압박이 커질 경우 집주인들이 임대를 유지하기보다 실거주로 전환하거나 매물을 거둬들일 가능성이 크기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “중랑구나 금천구는 이미 60%를 웃돌고 있다. 중저가 아파트에서 시작된 전세가격 자극이 서울 고가 지역으로 번져갈지 주시해야 한다”며 “보유세 부담이 커지면 매매시장은 안정되겠지만 그 부담이 세입자에게 전가되면서 임대료가 오를 수 있다. 무주택 서민의 주거 불안으로 전이되지 않도록 연착륙을 유도하는 정책이 필요하다”고 말했다.