주건협, 'HUG 인정 감정평가 제도' 개선 건의..."연쇄 부실 우려"

대한주택건설협회 CI [사진=대한주택건설협회]

대한주택건설협회는 임대보증금보증 가입 시 적용되는 'HUG 인정 감정평가 제도'를 감정평가사협회 의뢰로 변경해달라는 건의서를 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 제출했다고 22일 밝혔다.

국토교통부와 HUG는 2023년부터 전세사기 방지를 위해 전세보증금반환보증 심사기준을 강화하면서 감정평가금액 적용을 제한하고 주택가격 담보인정비율을 하향 조정했다.

주건협은 "건설임대주택은 시세가 없어(임대의무기간 중 매각불가) 낮은 공시가격으로 주택가격 산정이 불가피하다"며 "공시가격의 126%(140%×부채비율 90%)로 산정된 주택가격으로 임대보증금보증에 재가입할 경우 기존 감정평가액을 기준으로 가입한 건설임대사업장에서 대규모 임대보증금 반환소요 발생한다"고 우려했다.

주건협이 160개 사업장을 대상으로 조사한 결과 HUG 인정 감정평가를 시행할 경우 가구당 평균 4886만원, 총 3조8300억원(7만 8410가구)의 임대보증금 반환해야 한다. 

민간건설임대주택은 최초 임대 시점에 10년 이상 장기임대를 전제로 자금계획을 수립하는 사업구조를 갖고 있다. 감정평가금액이 급격히 하락할 경우 임대사업자가 감당할 수 없는 대규모 임대보증금 반환 부담이 발생해 정상적인 임대사업 유지가 어려울 수 있다.

이에 따라 임대사업자의 흑자부도·파산, 임차인의 보증금 분쟁과 주거불안, HUG 대위변제 증가에 따른 재정 부담 확대 등 연쇄적인 부실 가능성이 커졌으며 실제로 일부 중견 건설사의 법정관리 신청으로 이러한 우려가 현실화되고 있다는 것이다.

주건협은 올해 6월 말까지 한시적으로 적용되는 임대보증금보증용 HUG 인정 감정평가 목적을 담보취득용에서 일반거래용(시세 반영)으로 변경하는 조치를 기간 제한 없이 일반거래 목적으로 전환할 것을 요청했다.

또 민간임대주택법 시행령을 개정해 HUG가 직접 감정평가를 의뢰하는 방식을 감정평가사협회를 통한 제3자 추천·의뢰 방식으로 개선할 것을 건의했다.