[김윤섭의 MONEY! 부동산] 매매도 전세도 월세도 치솟는 시장...지금 집 사도 될까?

서울 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

서울 아파트값이 2025년 마지막 주까지 47주 연속 오르며 19년 만에 가장 가파른 연간 상승세를 기록하는 등 집값 오름세가 계속되면서 내 집 마련 문턱이 더욱 높아지고 있다. 매매는 물론 전월세 시장도 불안한 가운데 새해에도 정부의 규제 기조가 이어질 것으로 예상되면서 내 집 마련을 준비하는 실수요자의 고민은 더욱 깊어질 것으로 보인다. 전문가들은 현 정부의 규제 강화 기조가 지속되고 집값 하방압력이 제한적인 상황을 고려하면 빠른 내 집 마련이 중요하다며 전략적 접근이 필요하다고 강조했다.

3일 아주경제가 부동산 전문가들을 대상으로 '내 집 마련'에 대한 의견을 청취한 결과 전문가들은 올해도 집값과 전·월세 상승이 계속될 것으로 보이는 만큼, 실거주 용도의 내 집은 마련해야 한다고 입을 모았다.

대다수 전문가들은 올해 상반기를 주택 매수 시기로 꼽았다. 만성적인 공급부족과 금리 인하 가능성 등의 요인으로 인해 당분간 주요 지역의 집값 상승세가 지속될 가능성이 높기 때문이다.

실제 민간 연구기관들은 단기적인 주택공급 부족 우려로 주요 상급지를 중심으로 집값 상승세가 이어질 것으로 전망하고 있다.

한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원, 주택산업연구원(주산연)은 올해 수도권 주택 매매가격이 2.0~2.5% 상승할 것이라고 예측했다. 주산연은 서울 주택 매매가격 상승률을 4.2%로 전망했다. 전·월세 가격 또한 입주물량 감소와 토지거래허가구역 지정에 따른 매물 감소 영향으로 상승폭을 더 키울 것이라고 내다봤다.

심형석 우대빵연구소 소장은 "집값이 계속 오르는 상황에서 임대차 시장도 월세로 재편되는 등 주거비 부담이 갈수록 커지고 있다"며 "매물이 줄어드는 상황에서 시중 유동성도 늘어나고 있는 만큼 내 집 마련은 빠를수록 좋다"고 말했다.

특히 전문가들은 올해부터 본격화되는 입주 절벽이 집값에 큰 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 부동산R114에 따르면 서울의 올해 아파트 입주 물량은 2만9195가구로, 지난해 4만2577가구 대비 31.6% 줄어든다. 경기·인천 아파트 입주 물량 역시 지난해 9만4840가구에서 올해 8만2739가구로 12.8% 감소한다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "주택 수급 불균형 문제가 단기간 내 해소되기는 어렵다"며 "집값 상승이 유력한 만큼 매수에 관심을 가져야 한다"고 강조했다.

다만 주택을 매입할 수 있는 구매력이 제한된 상황이고, 정책이나 금리 변화에 따라 시장 흐름은 달라질 수 있어 신중하게 접근해야 한다는 의견도 나온다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "대출 규제로 인해 과거처럼 무리하게 내 집 마련에 나설 수 있는 환경이 아니다"며 "조건 매수하거나 무작정 기다리기보다는 실제 주거가 필요한 시점에 맞춰 합리적 수준에서 매수를 검토하는 등 신중할 필요가 있다"고 했다.

전문가들은 매수를 고려하는 무주택자의 경우 신축뿐 아니라 구축 아파트도 살펴봐야 한다고 제언한다.

심형석 소장은 "주택 시장에서 신축 아파트 연식을 보통 10년으로 보는데 신축 공급이 감소하면서 이제는 15년까지도 신축으로 볼 수 있다"며 "2010년 이후 지어진 아파트도 설계나 주변 인프라 등을 고려하면 충분히 선택지가 될 수 있다"고 설명했다.

이어 "다만 교통이 애매한 서울 외곽 등은 향후 가격 상승 여력이 적기 때문에 수도권광역급행철도(GTX), 신안산선 등 교통 호재가 예정된 지역이나 역세권 단지를 살펴야 한다"고 부연했다.

전문가들은 경매 시장도 대안으로 봐야 한다고 강조했다. 경매 시장의 경우 10.15 대책을 통한 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 의무가 부여되지 않으므로 갭투자가 가능하고, 저렴한 매물도 시장에 나오기 때문이다. 그러나 경매 시장이 '갭투자 사각지대'로 인식되며 과열 조짐을 보이고 있는 만큼 무조건적인 투자가 아닌 전략적으로 접근해야 한다고 제언했다.

경매정보업체 지지옥션의 11월 경매동향보고서에 따르면 서울 아파트 경매 낙찰률은 전월(39.6%) 대비 10.7%포인트 오른 50.3%였다. 낙찰가율은 101.4%로 2개월 연속 100%를 넘겼다. 감정가보다 더 비싸게 낙찰되고 있다는 의미다.

고준석 교수는 "경매는 감정과 실제 경매 진행 사이에 물리적 시간이 있기 때문에 집값 상승기에는 유리할 수 있는 시장"이라면서도 "무조건 싸게 사겠다는 생각으로 경매에 참여하면 위험할 수 있기 때문에 충분한 준비를 거쳐야 한다"고 말했다.