'10·15 대책' 비웃는 풍선효과… 비규제지역·경매시장 '불장'

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

정부가 집값 안정을 위해 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 묶는 ‘10·15 대책’을 내놓았지만, 비규제지역과 경매시장에 대한 ‘풍선효과’가 본격화하고 있다. 서울 아파트 경매시장의 낙찰가가 매매가격을 육박하기 시작한 가운데, 경기 외곽 비규제지역은 매매 거래량이 2배 이상 급증하며 수요 쏠림이 두드러지는 모양새다.
 
28일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면, 10·15 대책 직전 94% 수준이었던 서울 아파트 낙찰가율은 10월 98.3%, 11월 96.7%를 기록하며 2개월 연속 90% 후반대의 고공행진을 지속하고 있다.
 
특히 강남 3구 인근과 한강벨트를 중심으로 낙찰가가 시장 가격에 버금가는 사례도 속출하고 있다.
 
강동구의 경우 10월 104%였던 낙찰가율은 11월 들어 122%로 급격히 치솟았다. 이달 1일 경매에 넘겨진 강동구 고덕아르테온 전용면적 85㎡ 물건은 15명의 응찰자가 몰려 감정가의 126%인 22억3600만원에 낙찰이 이뤄졌다. 같은 평형의 매물이 지난 10월 23억원에 거래된 것과 비교하면 실거래가와 유사한 수준에서 낙찰이 성사된 것이다.

 
송파구 역시 한 달 사이 낙찰가율이 106%에서 118%로 급등하며 매각가가 가파르게 상승하는 추세다. 지난달 가락동 가락2차쌍용 아파트의 경우, 전용 84㎡가 감정가(12억9000만원)을 훌쩍 상회하는 16억9000만원에 낙찰됐다. 응찰자가 19명이나 몰리면서 감정가의 131% 수준에서 매각이 진행된 것이다.
 
아울러 동작구가 10월 104%에서 지난달 119%, 영등포구도 같은 기간 106%에서 114%로 낙찰가율이 상승하는 등 한강벨트 지역도 11월 들어 일제히 낙찰가율에서 상승폭을 보이고 있다.

동작구 상도동 상도더샾 전용 85㎡에는 지난달 13일 15명이 입찰에 나서 감정가의 131%인 16억4016만원에 손바뀜되기도 했다. 실제 매매가인 17억원에 근접한 수치다.
 
재건축 기대감이 높은 양천구 목동 일대 경매시장도 가열 양상이다. 지난 23일 경매에 나온 목동신시가지 전용 96㎡는 10명이 응찰해 31억320만원에 낙찰됐다. 이는 낙찰가율 138.5%에 달하는 수치다. 지난 10월 기록된 동일 면적 역대 최고가 약 6000만원이 높다.
 
아울러 10·15 대책의 규제를 피한 경기 일부 지역은 매수세가 가중되고 있다. 인천과 구리, 화성, 용인 처인구 등 비규제지역의 거래량은 대책 발표 전후로 극명한 차이를 보였다.
 
인천 연수구의 경우 10·15 대책 발표 전 4주간 총 310건의 아파트가 매매됐지만, 대책 후 4주 동안에는 576건으로 1.85배 늘었다. 한국부동산원의 12월 4주(22일 기준) 주간아파트가격 동향에 따르면 인천 연수구는 10월 27일부터 9주 연속 가격 상승이 이어지고 있다. 특히 이번 주에는 전주 대비 0.13% 상승해 10월 27일 이후 가장 큰 오름폭을 보였다.
 
구리시의 아파트 매매 건수도 대책 발표 전 4주 동안에는 213건이 거래됐지만, 발표 후에는 4주간 514건으로 2.4배 급증했다. 같은 기간 화성시 역시 921건에서 1855건으로 2배 가량 늘었다.

수요가 몰리며 가격도 요동치고 있다. 10월 초 대비 12월 둘째 주 기준 구리(1.73%), 화성(1.82%), 용인(1.85%)의 상승률은 경기도 평균(1.42%)을 크게 웃돌았다. 구리시 인창동 ‘e편한세상 인창 어반포레’(전용 84㎡)는 12억9500만 원, 화성시 오산동 ‘동탄역 롯데캐슬’(전용 84㎡)은 17억5000만 원에 거래되며 각각 신고가를 경신했다.
 
이 같은 현상은 10·15 대책의 ‘빈틈’을 공략한 투자 수요 때문으로 풀이된다. 경매 역시 토지거래허가제 적용을 받지 않아 낙찰 후 실거주 의무 없이 임차인을 들일 수 있다는 점이 강력한 유인책으로 작용했다.
 
이주현 지지옥션 전문위원은 "대책 발표 이후 서울 내 갭투자가 불가능해지자 경매를 통한 매입 수요가 전이되고 있다"며 "동작구나 영등포구 등 한강벨트나 인접 지역을 중심으로 낙찰가율이 상승하는 양상이 12월에도 이어지고 있다"고 분석했다.