매매 멈추자 경매로 내몰린다…'노도강' 임의경매 급증

서울 집합건물 임의경매개시 결정 건수 593건…노도강 42% 차지

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 [사진=연합뉴스]

10·15 대책 시행 이후 서울 아파트와 오피스텔 등 집합건물 시장에서 임의경매로 넘어가는 물건이 급증한 것으로 나타났다. 규제지역 확대와 토지거래허가구역 전면 적용으로 매매 자체가 사실상 멈춘 상황에서, 고금리를 견디지 못한 집주인들이 경매로 내몰리고 있다는 분석이 나온다. 특히 노도강(노원·도봉·강북구) 지역에서 임의경매가 폭증하며 실수요 중심 지역의 충격이 두드러졌다. 

7일 부동산 업계와 법원경매정보광장 등에 따르면 11월 서울 전체 집합건물의 임의경매개시 결정 건수는 593건으로 집계됐다. 10월 284건 대비 두 배 이상 늘어난 수치다. 5월 이후 감소세를 보인 임의경매개시 결정 건수가 11월 들어와 급증한 모습으로 부동산 업계에선 이례적인 흐름이라고 보고 있다.

지역별로는 노도강이 전체 경매 증가의 절반가량을 차지하며 가장 큰 타격을 받았다. 11월 한 달간 노도강의 임의경매개시 결정 건수는 252건으로, 서울 전체의 약 42% 비중을 차지했다. 해당 지역은 중저가 전세·자가 수요가 집중된 비강남권 대표 실수요 지역으로, 급격한 경매 증가가 나타났다는 점에서 정책 충격이 현실적으로 반영됐다는 해석이 힘을 얻고 있다.

도봉구가 특히 10건에서 214건으로 급증했고, 강북구는 12건에서 28건으로 2배 이상, 노원구는 8건에서 10건으로 증가했다. 반면 강남구는 22건에서 23건으로 큰 차이가 없었고, 서초구도 9건에서 10건으로 소폭 증가하는 데 그쳤다. 용산구는 8건에서 3건으로 오히려 줄었고, 성동구는 3건으로 전월과 같았다. 

임의경매는 금융기관에서 부동산을 담보로 대출을 받은 채무자가 원금 또는 이자를 3개월 이상 상환하지 못할 경우 금융기관이 대출금을 회수하기 위해 신청하는 절차다. 

최근 경매 증가 현상은 금리 부담 누적이 주요 원인으로 꼽힌다. 한국은행 금리 동결 기조가 이어지고는 있지만, 고금리 상태가 장기화되면서 변동금리 차주들의 상환 압력이 커진 상황이다. 

다만 부동산 업계는 11월을 기점으로 임의경매가 급증한 것이 단순 금리 요인 외에 10·15 대책 후 서울 전역에 걸쳐 규제지역과 토허구역이 확대·지정된 영향이 작용한 것으로 보고 있다. 규제 이후 서울 아파트 매매량이 11월 들어와 급감하며 거래 절벽이 심화되자, 거래가 막힌 분위기에서 매각을 통해 상환 부담을 줄이려던 채무자들의 출구가 사실상 사라진 셈이라는 분석이다.

특히 토허제가 전역에 적용되면서 기존의 단기 매각 수요가 완전히 봉쇄된 점이 경매 증가의 직접적인 촉매제가 된 것으로 분석된다. 토허구역에서는 거래 제한이 많아 실수요 목적 외 매매가 사실상 불가능해지면서 매물·수요 모두 줄어든 상태다. 

이런 이유로 토허구역 적용 재검토 등이 나와야 시장 충격을 완화할 수 있다는 지적이 제기되고 있다. 노원구의 한 공인중개사 관계자는 "거래 절벽이 지속되는 가운데 고금리가 유지된다면 경매 증가 흐름은 피하기 어렵다"며 "정책이 실수요자를 보호하는 방향으로 조정돼야 한다"고 지적했다.