정부 '3중 초강도' 규제에도...'똘똘한 한 채'에 동탄·구리 등 풍선효과 우려↑

서울 남산에서 바라본 집합건물. [사진=연합뉴스]

서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는 전례 없는 부동산 규제가 발표되면서 주택 시장이 혼란에 빠진 가운데 지역에 따라 희비가 엇갈리는 모습이다. 규제 지역에선 거래가 끊기고,호가를 낮추는 등 시장이 빠르게 관망세로 진입하는 반면 규제에서 벗어난 지역은 반사이익을 기대하는 등 풍선효과가 감지되고 있다. 전문가들은 잠재 수요가 여전한 만큼 인프라가 갖춰진 비규제지역으로의 수요 이동이 가속화될 수 있다고 지적했다.

19일 부동산 업계에 따르면 오는 20일부터 서울 전역과 경기 12곳은 내년 12월30일까지 토허구역 지정 효력이 발생한다. 토지거래허가구역에서 주택을 매수하려면 구청의 허가를 받아야 하며 2년간 실거주 의무가 부과된다. 전세를 낀 매수는 불가능하다.

정부가 시장 예측보다도 더 강력한 규제 조치에 나선 것은 풍선효과를 사전에 차단하겠다는 의지다. 과거 문재인 정부 당시 서울 전역을 투기과열지구로 지정하자 분당 등 수도권으로 이른바 풍선효과가 발생하면서 추가 규제에 나서면서 시장 혼란이 가중된 만큼 이번에는 주요 지역을 한꺼번에 규제해 수요를 억제하겠다는 것이다.

하지만 이러한 정부의 초강수에도 규제지역과 인접한 비규제지역에서 집주인들이 호가를 올리는 등 규제 반사이익을 기대하는 움직임이 나타나는 모습이다. 가격 상승세가 가팔라지고 있던 동탄신도시와 경기 구리시 등 일부 지역이 이번 규제를 피해갔기 때문이다. 화성 동탄역시범우남퍼스트빌 전용 84㎡는 이달 12억원에 거래되며 지난달 대비 1억원 가까이 올랐다. 구리 e편한세상인창어반포레 전용 85㎡도 이달 11억7800만원에 거래되며 신고가를 경신하는 등 수요가 확대되고 있다.

이에 해당 지역의 부동산 시장은 풍선효과에 대한 기대감이 나타나고 있다. 비규제지역은 대출 문턱이 비교적 낮기 때문에 실수요는 물론 투자 수요까지 유입될 수 있기 때문이다.

실제 동탄역 인근 '롯데캐슬' 전용 65㎡ 호가는 한 달 만에 1억원 이상 올라 14억5000만~15억원에 형성됐다. 전용 84㎡ 역시 지난달 16억2000만원에서 최근 17~18억원대로 상승했다.

동탄역 인근 중개업소 관계자는 "대책 발표 이후 동탄이 규제지역에서 제외된 점이 알려지면서 투자 문의 전화가 늘어나고 있다"고 설명했다.

남양주·부천·안양 만안구 등도 이번 대책으로 인해 반사이익을 얻을 것이라는 전망이 나온다. 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "정부가 풍선효과를 우려해 대대적인 규제에 나섰으나 그 외 지역으로의 수요 이동을 완전히 막기는 어렵다"며 "수요자들은 자금력에 맞춰 차선책을 선택할 수밖에 없기 때문"이라고 말했다.

일각에서는 정부의 광범위한 규제지역, 토허구역 지정이 오히려 서울 쏠림 현상으로 이어질 수 있다는 지적도 나온다.

심형석 우대빵연구소 소장은 "주택에 대한 수요는 계속 늘어날 수밖에 없는 상황인데 규제지역을 확대하면 결국 강남과 다른 지역이 똑같은 규제를 받게되는 것"이라며 "이런 상황이 지속되면 강남 등 핵심 지역으로의 '똘똘한 한 채' 수요가 더 강화될 수 있다"고 말했다.

다만 당장의 이러한 흐름이 장기적인 집값 상승으로 이어지기는 어렵다는 분석도 있다. 심 소장은 "과거에는 저금리 기조에 다주택자들이 시장에 적극적으로 진입하는 등 투자수요와 실수요가 혼재되면서 시장이 활발했으나 현재는 그렇지 않다"며 "일부 지역을 제외하면 가격 상승세가 전방위적으로 확대되기는 쉽지 않다"고 설명했다.