[통계로 보는 부동산] 주택공급 지표 '줄하락'... 재초환에 정비사업 발목 잡히나

서울 시내 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

올해 들어 5월까지의 주택 공급 지표가 일제히 하락하며 공급절벽에 대한 우려가 심화하는 가운데 정비사업의 대표 규제로 꼽히는 ‘재건축초과이익환수제' 폐지 여부가 도마 위에 올랐다. 주택 공급을 위해서는 정비사업 활성화가 필수적인데 재초환이 유지될 경우 정비사업의 발목을 잡을 수 있다는 지적이 나오면서다. 전문가들은 서울의 경우 특성상 신축 아파트 물량의 약 80%를 민간 정비사업에 의존하기 때문에 공급을 통한 시장 안정을 위해서는 규제 개선을 통해 합리적인 수준에서의 민간 이익 보장이 필요하다고 지적했다.

10일 국토교통부 ‘주택 통계’에 따르면 올해 1~5월 주택 공급 3대 지표인 인허가·착공·준공이 모두 감소했다. 5월 누계 인허가는 11만438가구로 전년 동기 대비 12.3% 줄어들었다. 분양도 5만2982가구로 지난해 9만840가구보다 41.7% 감소했으며, 준공도 16만5496가구로 9.9% 줄었다. 누계 착공은 30.3% 감소했다.

주택 공급 부족이 서울 집값 상승의 주요 요인 중 하나로 지목되면서 정부도 공급 대책 마련을 위해 분주한 모습이다. 이재명 대통령은 지난 3일 기자회견에서 신도시 없이 주택 공급의 속도를 대폭 끌어올리겠다는 의지를 밝히며 공급에 대한 중요성을 강조했다.

문제는 대규모 신도시 개발을 제외하고 주택 공급을 확대하려면 재개발·재건축 등 정비사업 활성화가 필수적인데 여러 규제로 묶여있다는 점이다. 

우선 재건축 과정에서 발생하는 초과이익을 회수하는 재초환이 대표적이다. 재건축초과이익환수제는 재건축 과정에서 발생하는 개발이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도다.

정비업계에서는 조합원은 부담이 늘게 되고, 시공사도 마찬가지로 수익성 저하와 자금 부담을 떠안게 되는 구조라며 재초환으로 인해 향후 도심 주택 공급이 더 줄어들 수 있다고 우려하고 있다. 도심 내에서 주택을 공급할 방법은 사실상 재건축·재개발뿐인데, 재건축 부담금 부과를 고수하면 향후 재건축이 크게 위축된다는 것이다. 

부동산 전문 분석업체 '부동산인포'에 따르면 지난해 서울에서 분양한 38개 단지 가운데 76.3%(29개)가 정비사업으로 지은 것으로 조사됐다. 총 가구수 2만6228가구 중 △재건축 1만2398가구 △재개발 9772가구 △가로주택 256가구로 85.5%(2만2426가구)가 정비사업 물량이었다. 

그러나 이재명 정부에선 전 정부와 달리 재초환을 유지한다는 기조여서 업계에서는 미뤄졌던 재초환 부담금이 올해 안에 부과될 가능성이 클 것으로 보고 있다. 재초환 제도를 담당하는 국토부 1차관에 개발이익 환수를 주장해 온 이상경 가천대 교수가 선임된 것도 이를 뒷받침한다. 

이와 함께 지난 6·27 대책을 통해 정비사업 시 기본 이주비 대출한도가 6억원으로 제한되는 점도 정비사업 추진에 악영향을 미칠 것으로 전망된다. 조합원들의 이주 기간 필요한 금융권의 기본 이주비 대출이 6억원 상한에 묶이고, 다주택자의 경우 이주비 대출 자체가 불가능해지며 재건축 추진 자체가 어렵게 됐다는 지적이다. 

전문가들은 서울에서 택지로 개발할 수 있는 빈 땅이 거의 남지 않아 정비사업에 의존해야 하는 상황에서 과도한 규제는 공급 우려를 심화시킨다며 제도 개선이 시급하다고 강조했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "서울 아파트 공급의 80% 이상을 차지하는 데다 수요 분산이 기대되는 3기 신도시는 아직 입주가 먼 상태에서 정비사업을 통한 주택 공급은 불가피하다"며 "즉각적인 폐지가 어렵다면 유예나 산정 기준 조정 형태의 일부 완화 등을 통해 제도의 부작용을 줄이면서 공급이 이뤄질 수 있는 방향으로 갈 필요가 있다"고 말했다.