[민재용의 Under the SEE] 대출 규제가 지지를 받으려면

<보이는 것 아래 숨은 이야기>

은행의 대출창구. 연합뉴스

 

은행권의 대출 문턱이 다시 높아지고 있다. 주택담보대출 한도를 줄이고 대출모집인 접수를 막는 은행이 잇따른다. 상반기에는 대출 경쟁을 벌이다 연간 목표가 소진되자 하반기 들어 갑자기 문을 닫는 일이 되풀이된다. 이미 매매계약을 맺고 잔금 일정을 정한 실수요자까지 자금 계획이 흔들린다.

대출 규제 자체가 잘못된 것은 아니다. 가계부채가 늘고 주택담보대출이 집값 상승을 떠받치는 상황에서 금융당국이 손을 놓을 수는 없다. 차주가 원하는 만큼 돈을 빌리도록 하는 것도 책임 있는 정책은 아니다. 문제는 대출을 조이느냐가 아니라 누구의 대출을 언제, 어떤 방식으로 제한하느냐다.

지금의 총량관리가 비판받는 가장 큰 이유는 예측하기 어렵기 때문이다. 은행들은 상반기에는 금리를 낮추고 대출을 늘리다가 연간 증가 목표가 가까워지면 갑자기 한도를 줄이고 접수 창구를 닫는다. 한 은행이 규제하면 수요가 다른 은행으로 몰리고, 그 은행도 뒤따라 문턱을 높인다.

이미 계약을 체결한 사람에게 갑작스러운 규제는 단순한 금융 조건 변경이 아니다. 예정한 대출이 나오지 않으면 계약금을 날리거나 고금리 자금을 급히 구해야 한다. 총량 목표가 중요하더라도 국민이 자금 계획을 세울 수 있을 만큼 예측 가능해야 한다.

실수요와 투기 수요를 제대로 가려내지 못하는 것도 문제다. 현금이 많은 사람은 대출 한도가 줄어도 집을 살 수 있지만, 자산이 부족한 무주택자는 대출이 막히는 순간 주택 구입이 어려워진다. 대출 규제가 거칠수록 현금 부자는 살아남고 중산층과 젊은 세대가 밀려나는 역설이 생긴다.

물론 무주택 실수요자라는 이유만으로 원하는 만큼 빌려줄 수는 없다. 상환 능력을 넘는 빚은 차주에게도 위험하고, 집값이 오르는 시기에 대출을 무작정 늘리면 가격 상승을 자극할 수 있다.

대출 규제가 지지를 잃는 더 근본적인 이유는 정부가 집값은 잡지 못하면서 대출 창구부터 막는다는 인상을 주기 때문이다. 집값 상승 기대가 살아 있으면 한도를 줄여도 수요는 쉽게 사라지지 않는다. 은행 대출이 막히면 제2금융권이나 가족 자금으로 이동한다. 결국 공식 대출만 줄고 현금 동원 능력에 따른 격차는 더 벌어질 수 있다.

대출은 집값을 잡는 여러 수단 가운데 하나일 뿐이다. 공급은 시간이 걸리고 세제 개편은 정치적 부담이 크다는 이유로 금융 규제만 반복해서는 안 된다. 대출을 막았는데도 집값이 오르면 정책에 대한 불신만 커진다.

결국 세제와 금융 규제를 함께 정교하게 설계해야 한다. 무주택자의 첫 주택 구입과 다주택자의 추가 매입을 같은 잣대로 다뤄서는 안 된다. 고가 주택과 다주택 보유에는 더 큰 부담을 지우되, 장기 실거주자와 무주택자에게는 합리적인 금융 접근 기회를 보장해야 한다.

거래세를 과도하게 높이면 매물이 잠긴다. 부동산을 많이, 비싸게 보유할수록 그에 상응하는 비용을 부담하도록 보유세를 설계해야 한다.

대출 총량관리도 연간 목표만 정해 놓고 하반기에 급브레이크를 밟는 방식에서 벗어나야 한다. 월별·분기별 공급 계획을 세우고 이미 계약을 맺은 차주에게는 경과조치를 둬야 한다. 무주택 실수요자는 별도로 관리하되 고가 주택과 다주택자의 추가 대출은 더 엄격히 제한할 수 있다.

국민이 대출 규제에 반발하는 것은 빚을 무한정 내달라고 해서가 아니다. 정부는 집값 안정에 실패하고, 은행은 상반기에 대출을 권하다 하반기에는 갑자기 문을 닫는다는 불신이 쌓였기 때문이다.

대출 규제가 지지를 받으려면 공정하고 예측 가능해야 한다. 무엇보다 공급과 세제 정책을 통해 집값을 안정시키려는 노력과 함께 가야 한다. 가계부채를 외면한 채 돈을 더 풀자는 주장도 무책임하지만, 집값은 내버려 둔 채 대출만 막는 정책도 오래갈 수 없다.