[하반기 입주 전망] 서울 입주난 하반기 숨통…물량 68%는 5개 구 쏠림

서초·은평·중랑 등 1만3549가구 하반기 입주 예정

영등포·노원·도봉·양천 등 하반기 신규 공급 '無'

서울 도심 전경. 2026.03.18[사진=유대길 기자 [e-mail]]

올해 서울 아파트 입주 물량이 지난해보다 줄어드는 가운데 하반기에는 입주가 몰리면서 가을 이사철을 앞둔 전세시장에 숨통이 트일 수 있다는 전망이 나온다. 다만 늘어난 물량이 일부 자치구에 집중되면서 지역별 공급 격차는 여전한 것으로 나타났다.

00일 부동산R114의 서울 아파트 입주 예정 물량 집계를 분석한 결과, 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만6951가구로 집계됐다. 지난해 3만7103가구보다 1만152가구 줄어든 수준이다. 감소율은 27.4%다.

연간 물량은 줄지만 하반기에는 입주가 늘어난다. 올해 상반기 서울 아파트 입주 물량은 6947가구로 지난해 상반기보다 69.4% 감소했지만, 하반기 입주 예정 물량은 2만4가구로 지난해 하반기보다 5573가구, 38.6% 증가한다. 올해 전체 입주 물량의 74.2%가 하반기에 집중되는 셈이다. 특히 3분기 입주 예정 물량은 9073가구로 지난해 3분기 2560가구의 3.5배 수준이다.

하지만 하반기 입주 물량은 일부 자치구에 쏠린다. 올해 하반기 입주 예정 물량이 가장 많은 곳은 서초구로 5734가구가 예정돼 있다. 이어 은평구 2451가구, 중랑구 1950가구, 성동구 1936가구, 강서구 1478가구 순이다. 이들 5개 자치구의 하반기 입주 물량은 총 1만3549가구로 서울 전체 하반기 물량의 67.7%를 차지한다.

반면 영등포구와 노원구, 도봉구, 양천구는 하반기 입주 예정 물량이 한 가구도 없다. 상반기에는 영등포구 707가구, 노원구 574가구, 도봉구 299가구, 양천구 103가구가 각각 입주했지만 하반기에는 신규 입주 공급이 아예 끊길 것으로 전망된다.

상반기 대비 입주 물량이 급감하는 자치구도 있다. 송파구는 올해 상반기 2088가구가 입주했지만 하반기에는 484가구만 입주할 예정이다. 동대문구는 1113가구에서 127가구로, 강동구는 588가구에서 64가구로 줄어든다. 동대문구와 강동구의 감소율은 각각 88.6%, 89.1%에 달한다.

시장에서는 하반기 입주 물량 증가가 서울 전세시장 전반에는 완충 요인이 될 수 있다고 본다. 신축 아파트 입주가 시작되면 잔금 마련을 위한 전세 물건이 나오고, 기존 주택에서 새 아파트로 이동하는 수요도 생기기 때문이다. 다만 입주 물량이 특정 지역에 몰릴 경우 입주 공백 지역에서는 기존 주택에 전세 수요가 집중되며 지역별 수급 차이가 커질 수 있다.

전세가격 흐름도 지역별 불균형 우려를 키운다. 한국부동산원에 따르면 올해 누계 기준 서울 권역별 전세가격 상승률은 동북권이 5.70%로 가장 높았다. 서남권·동남권·서북권·도심권도 모두 3%대 후반 상승률을 기록했다. 지난해 같은 기간 권역별 상승률이 대부분 1% 안팎에 그쳤던 것과 비교하면 상승폭이 크게 확대됐다.

올 하반기 입주 증가가 중장기 공급 회복을 뜻하는 것도 아니다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 연간 입주 예정 물량은 올해 2만6951가구에서 내년 1만7012가구로 9939가구 감소할 전망이다. 최근 5년 평균 입주 물량과 비교하면 내년 공급은 절반 수준에 그칠 것으로 예상된다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 “이미 서울의 경우 신축 아파트 입주물량 감소와 더불어 실거주 의무로 인해 임대차 계약 종료 후 직접 입주하는 집주인이 늘면서 기존 재고아파트의 유통 매물도 추가로 출회되기 어려운 구조”라며 “금리 등 외부 변수에 따라 가격 오름폭의 조정은 있을 수 있으나, 수급 불균형이 계속된다면 매매 및 전세가격의 불안감을 키울 수 있다”고 짚었다.