보증 축소에 조달금리 급등까지…전세대출 차주 '이중 부담'

규제지역 아파트 보유 비거주 1주택자 잔액 4.9조

은행채 5년물 2023년 11월 이후 최고…보증 축소 땐 금리·한도 압박

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

5조원에 육박하는 비거주 1주택자 전세대출이 이중 충격을 받을 가능성이 커졌다. 금융당국이 규제지역 아파트를 보유한 차주를 중심으로 보증 축소 방안을 검토하는 가운데 은행권 조달금리까지 2023년 11월 이후 최고치로 뛰면서다. 보증 축소로 은행의 대출 위험 부담이 커지는 상황에서 자금 조달 비용까지 오르면 전세대출 금리와 한도에도 압박이 불가피하다는 관측이 나온다. 

14일 금융감독원이 이인영 더불어민주당 의원실에 제출한 자료에 따르면 3월 말 기준 1주택자의 은행권 전세대출 잔액은 13조2000억원, 건수는 8만9000건이다. 이 중 서울과 과천·용인 등 규제지역 아파트 보유자의 잔액은 4조9000억원으로 집계됐다. 당국이 전세대출 규제 대상으로 들여다보는 자금만 5조원에 육박하는 셈이다.

금융당국은 다음 달 이들을 주요 대상으로 한 전세대출 규제를 발표할 것으로 전망된다. 핵심 수단으로는 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등 보증기관의 보증비율 축소가 거론된다. 보증비율이 낮아지면 보증기관이 보전해주는 범위가 줄어 은행이 떠안는 리스크가 커진다. 이렇게 되면 은행이 대출 심사 기준을 강화하고 차주별 금리 조건도 달라질 수 있다.

기존 차주에 대해 만기 연장을 제한하는 방안도 검토되고 있다. 투기성으로 분류된 차주에 대해서는 신규 대출뿐 아니라 기존 대출의 연장 단계에서도 제한을 두겠다는 취지다. 다만 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 전세대출 원금 일부를 반영하는 방안은 전세대출의 구조적 특성을 고려해 이번 규제에서 제외될 것으로 전망된다.

문제는 보증 축소 논의와 동시에 은행권 조달금리도 빠르게 오르고 있다는 점이다. 보증비율이 낮아지면 은행의 대출 위험 부담이 커지는데, 자금 조달 비용까지 상승하면 차주에게 전가될 금리 압박은 더 거세질 수 있다. 은행채 5년물 금리는 지난 11일 연 4.473%를 기록하며 2023년 11월 이후 최고치를 나타냈다. 

당국은 직장·교육 등 실수요로 보유 주택과 다른 지역에 거주하는 차주까지 규제망에 걸리지 않도록 투기성 판별 기준을 다듬고 있다. 비거주 1주택자 중에는 근무지 이동이나 자녀 교육 등 불가피한 사유로 전세대출을 이용하는 사례도 있어서다.

금융권 관계자는 “투기성 판별 기준이 마련되더라도 보증 축소와 금리 상승이 함께 작동하는 구조에서는 전세대출 차주의 이자 부담 확대가 불가피할 수 있다”고 설명했다.