[CEO 칼럼] 시니어 하우징과 케어, 부동산 시장 새 대안으로

박재병 케어닥 대표

박재병 케어닥 대표 [사진=케어닥]

산업과 부동산 시장의 지형이 바뀌고 있다. 초고령사회가 도래한 데다 오프라인 시장의 몰락 속 기존 리테일 상업시설 역시 미분양과 공실 증가 등 수요 재편의 압력을 받고 있다. 어린이집과 예식장이 사라진 자리에 노인 유치원, 장례식장 등 고령 친화 업종이 늘어나는 변화가 곳곳에서 나타나고 있다.

이 가운데 새 대안으로 떠오르는 시장이 '시니어 하우징'이다. 생활 지원, 의료, 돌봄, 커뮤니티 등 시니어 전문 서비스가 갖춰진 주거 모델이다. 시니어 레지던스, 실버타운, 노인복지주택 등 명칭은 다양하지만 시니어 친화 주거 공간이라는 핵심은 같다.

시니어 하우징 시장은 장기 거주와 반복 서비스 수요가 결합된 구조, 헬스케어 등 인접 사업과의 연계 확장성, 정책적 지원이 복합적으로 맞물린 만큼 성장 잠재력이 높다. 기대수명 증가와 고령인구의 지속적 유입에 따른 수요 확대도 예상된다. 기존 실버타운 외에 생활 지원과 돌봄을 집중 제공하는 요양형 주거시설인 어시스티드 리빙 등 상품 폭도 더 넓어질 전망이다.

수요를 포착한 건설, 금융, 보험 업계도 발 빠르게 뛰어들고 있다. 롯데건설 VL르웨스트, KB라이프 KB골든라이프케어, 신한라이프케어 쏠라체 홈 미사, 소요한남 바이 파르나스 등 최근 선보인 상품들은 변화를 단적으로 보여주는 사례다. 소비자 반응도 뜨겁다. 인기 실버타운은 입소 대기에만 몇 년씩 걸리기도 한다.

몇 년 전까지 노인복지주택 공급률이 노인 인구 1000만명의 0.1%에도 미치지 못했던 점을 고려하면 이는 시장 성장의 분명한 신호다. 문제는 공급 이후의 과제다. 바로 운영 안정성과 서비스 품질의 지속 가능성 여부다.

국내 시니어 하우징 시장은 이미 뼈아픈 선례를 겪었다. 일부 분양형 실버타운이 과장 광고, 투기 목적 거래, 소유권 이전 후 입주민 위원회 부실 운영 등으로 입주자들에게 피해를 입히면서 관련 상품에 대한 사회적 불신이 커졌다. 결국 분양형 실버타운 제도는 많은 이슈와 함께 2015년 폐지됐다. 시니어 하우징에 대한 이해 부족이 낳은 부작용이다.

시니어 하우징이 일반 부동산과 다른 점은 입주 후 서비스의 지속성과 복합성이다. 공간만 분양하는 아파트나 단기 서비스를 제공하는 호텔과는 다르다. 주거 공간이 핵심인 아파트는 '누가 시공했는지' 나타내는 시공사가 중요한 반면, 브랜드와 운영이 중요한 호텔은 시공보다 '누가 운영하는지' 보이는 운영사 브랜드가 전면에 나선다. 그런 맥락에서 시니어 하우징도 운영 주체가 중요한 투자자산이자 리테일 콘텐츠라 봐야 한다.

입주자 컨디션은 시시각각 달라지고 생활 지원과 돌봄의 필요성도 변한다. 길게는 10년 이상 장기 거주가 이어지지만, 개인별 컨디션 변화는 모두 제각각이다. 결국 입주 전 상품성이 아닌 입주 후 지속되는 맞춤형 운영 서비스가 상품 가치를 좌우한다.

이에 따라 산업의 성장을 위한 충분한 운영 기준 정리가 필수다. 우선 고령자 신체 및 인지, 생활을 반영한 시니어 특화 디자인 설계가 선행돼야 한다. 입소자 컨디션에 맞춘 서비스의 개인화, 입주율과 인력 운용을 고려한 효율적 관리 등 전문 운영도 중요하다. 고령자의 생애주기 단계별 변화를 고려한 주거 및 돌봄 모델 설계 역시 함께 이뤄져야 한다.

정교한 운영은 장기 거주 만족도를 끌어올리고 고객 생애가치를 높여 안정성과 지속성을 담보하는 기반이 된다. 이는 다시 입주민 거주 만족도 상승으로 이어진다. 선순환적 운영 체계 확립을 위해서는 단순히 좋은 시설만으로는 부족하다. 내 집처럼 편안하면서도 적절한 지원을 제공하는 믿을 수 있는 환경, 십수 년 이상 거주 가능한 모델에 대한 고민이 필요하다.

품질 관리, 운영 체계 표준화 등의 과제를 현장에서 해결하기 위한 더 많은 시도와 검증도 필요하다. 케어닥은 이러한 문제 의식을 바탕으로 2023년 케어형 실버타운 '케어닥 케어홈'을 선보인 데 이어 케어닥 시니어 하우징 디자인 연구소 발족, 국내 최초 전문 운영사 '케어오퍼레이션' 설립 등 국내에 최적화된 시니어 하우징 운영 표준 모델 정착을 위한 노력을 이어가고 있다.

국내 시니어 케어 및 하우징 시장은 출발선에 서 있다. 구멍가게가 편의점으로 바뀌고 다가구 빌라가 기업형 임대주택으로 전환됐듯, 시니어 섹터도 브랜드와 기업 주도 시장으로 바뀌는 변곡점을 이제 막 지났다. 향후 시장은 단순 공급을 넘어선 브랜드 운영 역량에 달려 있다.

지금 필요한 것은 노인에 대한 이해와 운영 지속성을 갖춘 노후 주거 선택지의 확장이다. 시니어 하우징과 시니어 케어 콘텐츠 인프라의 질적 성장을 위한 산업계의 책임 있는 행동이 중요한 시점이다.