강북 모습 바꿀 뉴타운 공급 본격화…흥행 돌풍에 기대감도 쑥

고분양가 논란에도 전세난·신축 선호 맞물리며 수요 쏠림 뚜렷

장위10구역 재개발사업 현장. [사진=우주성 기자]

강남 재건축에 쏠렸던 서울 정비사업의 무게추가 최근 비강남권 뉴타운으로 이동하고 있다. 올해 노량진·장위·흑석 등 주요 뉴타운에서 대규모 물량이 쏟아지는 가운데, 고분양가 논란 속에서도 청약 흥행 몰이에 성공하며, 이들 지역이 서울 부동산 시장의 새로운 ‘상승 축’으로 부상하는 모양새다.
 
20일 정비업계에 따르면 서울 동작구 노량진2 재정비촉진구역에 공급하는 ‘드파인 아르티아’의 입주자 모집공고가 내달 12일 진행될 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 45층, 2개 동, 전용 59~109㎡ 총 404가구 규모다. 시장이 예상하는 분양가는 전용면적 84㎡ 기준 최소 20억대 중후반이다. 초역세권이라는 입지에 더해 최근 노량진뉴타운 일대 사업 주체들이 분양가를 잇달아 올리는 추세이기 때문이다.
 
앞서 이달 26일 분양에 들어가는 ‘아크로 리버스카이(노량진8구역)’의 경우, 전용 84㎡ 분양가가 약 25억원에서 약 28억원 수준에 형성돼 있다. 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 약 7710만원에 달한다.
 

지난달 분양한 ‘라클라체 자이드파인(노량진6구역)’이 고분양가 논란에도 예상을 넘어서는 완판을 달성하며, 노량진뉴타운의 고분양가 책정이 이어지고 있다는 분석이다.
 
라클라체 자이드파인의 경우 전용 84㎡ 분양가가 최대 25억원 후반대에 형성됐지만, 일반공급 1순위 청약에서 평균 26.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 특히 초기 분양률이 99%를 넘어서며 사실상의 완판을 달성했다.
 
노량진 일대 A 공인중개업소 관계자는 “초기 계약률이 높다는 점에서 시장의 예상을 상회한 수요가 유입된 것”이라며 “노량진의 경우 학원가 이미지가 강했지만, 최근에는 서울 3대 업무권역과 인접한 신축 주거지라는 인식이 확산되면서 초기 재개발 구역이나 구축 매물 거래도 늘어나는 분위기”라고 말했다.
 
흑석뉴타운 역시 한강변 입지와 강남 접근성을 바탕으로 고급 주거지화가 진행 중이다. 특히 흑석11구역 재개발 사업이 속도를 내면서 일대 구축과 재개발 초기 구역 매물 호가도 상승하는 분위기가 감지된다. 흑석11구역을 재개발해 공급하는 ‘써밋 더힐’은 전용 84㎡ 분양가가 최고 29억7820만원으로 30억원에 근접한 가격에 분양시장에 나왔다. 1515가구 규모로 전용 39~84㎡ 432가구가 일반분양될 예정이다.
 
성북구 장위뉴타운 역시 서울 동북권 핵심 주거지로 재평가되는 분위기다. 이달 분양 예정인 장위10구역 재개발 단지 ‘장위 푸르지오 마크원’ 전용 84㎡ 분양가는 17억원 안팎으로 거론된다. 2024년 장위뉴타운 내 분양 단지와 비교하면 2년 만에 수억원 오른 수준이다.
 
시장에서는 상대적으로 저평가됐던 뉴타운 일대 사업장이 재평가 국면에 들어섰다는 분석도 나온다. 한국부동산원에 따르면 성북구의 경우 아파트값 누적 상승률이 올해 들어 서울 자치구 가운데 가장 높은 수준을 기록했다. 길음·장위뉴타운을 중심으로 신고가 거래도 이어지고 있다.

특히 최근 분양 단지들의 청약 흥행에 청신호가 켜지면서 조합과 집주인들의 가격 기대감도 함께 높아지는 분위기다. 전세난 심화 역시 뉴타운 선호 현상을 키우는 배경으로 지목된다. 한국부동산원에 따르면 서울 전세가격지수의 변동률은 지난주 0.23%로 2019년 12월 넷째주(0.23%) 이후 가장 높았다.
 
정비업계 관계자는 “정비사업 위축이 심화되는 가운데 올해 뉴타운 신축 공급 예정지로 시장의 기대감이 옮겨가는 흐름”이라며 “노량진과 장위, 흑석처럼 입지 경쟁력이 있는 정비사업 지역을 중심으로 수요 쏠림 현상이 이어질 가능성이 높다”고 말했다.