[2026 공동주택 공시가] 고가주택 보유세 최대 40%↑…도곡레슬·한남더힐 세 부담 급증

한남더힐 보유세 7632만원...도곡렉슬은 45% 증가

중저가 영향 제한…양극화 심화·핵심지 관망세 지속

서울 한강변 아파트 모습. 2026.3.8 [사진=연합뉴스]

서울 지역 공동주택 공시가격이 18% 넘게 상승하면서 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 고가 아파트를 중심으로 보유세(재산세+종합부동산세)가 많게는 40% 이상 늘어날 전망이다.

17일 국토교통부가 발표한 ‘2026년 공동주택 공시가격(안)’에 따르면 서울 공동주택 공시가격은 지난해 대비 18.67% 상승했다. 전국 평균(9.16%)보다 높은 상승률을 기록한 지역은 서울이 유일하다.

서울 내에서도 고가 아파트가 밀집한 지역을 중심으로 상승세가 두드러졌다. 강남·서초·송파 등 강남3구 상승률은 24.7%까지 치솟았고, 성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포 등 이른바 ‘한강벨트’ 상승률도 23.13%를 기록했다. 반면 그 외 자치구 상승률은 6.93%에 그쳤다. 공시가격은 보유세, 건강보험료, 각종 부담금 등 60여 개 행정 목적에 활용되는 기준 지표다.

서울 고가 아파트를 중심으로 보유세가 큰 폭으로 늘어날 전망이다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 제공한 시뮬레이션에 따르면 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡의 보유세는 약 2190만원으로 지난해(1571만원)보다 43.3% 증가한 것으로 추정됐다.

같은 조건에서 용산구 한남더힐 전용 235㎡의 보유세는 7632만원으로 전년(5940만원) 대비 30.12% 늘었다. 강남구 도곡렉슬 전용 120㎡ 역시 올해 보유세가 1502만원으로 지난해(1070만원)보다 45.76% 증가할 전망이다.

공시가격은 총액 기준으로 변동률이 산정되기 때문에 고가 주택 상승폭이 클수록 평균 상승률과 세 부담 증가폭이 함께 확대되는 구조다.

반면 중저가 단지의 보유세 상승률은 10%대에 그쳤다. 노원구 상계주공14단지 전용 49㎡의 보유세는 지난해(27만4804원)보다 9% 오른 29만7433원으로 집계됐다. 강북구 미아동 SK북한산시티 전용 59㎡ 역시 38만8782원으로, 지난해(35만672원)보다 16.05% 상승했다.

경기 공동주택 공시가격은 지난해 대비 6.38% 상승해 서울 다음으로 높은 상승률을 기록했다. 일부 준고가 아파트에서는 보유세가 300만원을 넘었다. 경기 성남시 삼평동 봇들7단지 전용 84㎡의 보유세는 327만5060원으로 지난해(290만795원)보다 15.73% 증가한 것으로 추정됐다.

공시가격 구간별 상승률을 보면 3억~6억원 구간은 4.72% 상승했다. 6억~9억원 구간은 12.70%, 9억원 이상 구간은 20% 이상 상승했다. 30억원 초과 구간은 28.59%로 상승률이 큰 폭으로 올랐다. 

국토부 관계자는 “6억원 이하 구간은 전체의 약 90%를 차지하고 재산세만 적용되며 상승률도 낮아 세 부담이 크지 않을 것으로 본다”고 말했다.

5월 9일 양도세 중과 유예 종료 이후에도 추가 규제 가능성이 거론되면서 서울 핵심 지역은 관망세가 이어질 전망이다. 반면 중저가 지역은 세 부담이 상대적으로 낮아 실수요 매수세가 유지될 가능성이 있다. 

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “지난해 강남3구와 한강벨트 중심의 집값 상승으로 양극화가 심화됐는데, 올해 공시가격 상승으로 그 흐름이 현실화됐다”며 “마포·용산·성동 등 중상급지의 세 부담이 커지면서 강남권 고령 1주택자의 매물이 인접 주요 자치구로 확산될 가능성이 있다”고 말했다.