규제에도 이어지는 집값 상승세에 '세금 카드' 언급한 李...술렁이는 시장

서울 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

이재명 대통령이 21일 신년 기자회견에서 부동산 세제 개편에 신중한 모습을 보이면서도 다주택자에 대한 규제 필요성을 거듭 강조하면서 시장이 술렁이고 있다. 집값 안정화를 위해 세금제도를 개편하는 일은 가급적 하지 않겠다고 했지만, 향후 시장 상황에 따라 세제 개편 가능성을 열어둔 것으로 해석되기 때문이다. 특히 장기보유특별공제(장특공제) 제도의 문제점을 공개적으로 지적하면서, 부동산 세제 전반 개편 가능성까지 제기되면서 수요자들의 셈법은 더욱 복잡해질 전망이다. 

23일 부동산 업계에 따르면 최근 부동산 세제 개편과 관련한 논의가 다시 수면 위로 떠오르며 부동산 시장이 술렁이고 있다.

이 대통령은 지난 21일 열린 신년 기자간담회에서 부동산 세제와 관련해 "세금으로 집값 잡는 것은 웬만하면 안 하겠지만, 유효한 수단이고 필요한 상태가 됐는데 바람직하지 않다고 안 쓸 이유는 없다"고 말했다.

세금이 규제의 수단으로 사용되는 것은 바람직하지 않지만, 집값 상승세가 계속돼 시장 과열이 심해지면 세제 수단을 동원할 수도 있다는 의미로 풀이된다.

대통령 발언 이후 시장에는 긴장감이 감돌고 있다.

특히 이 대통령이 기자회견에 이어 23일 다주택자 양도소득세 중과 유예조치 기간 연장을 "전혀 고려하지 않고 있다"는 입장을 밝힘에 따라 다주택자를 중심으로 움직임이 바빠질 가능성이 제기되고 있다.

조정대상지역에 적용되는 다주택자 양도세 중과는 2021년 문재인 정부에서 현행 구조를 완성다. 그러나 윤석열 정부가 집권한 뒤 2022년 5월부터 시행령 개정을 통해 매년 시행을 유예해 왔다.

현재 과세표준에 따라 6∼45%인 양도세 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 소유자는 30%를 가산해 과세하는 방식이다. 지방소득세 10%까지 적용하면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%에 달한다.

오는 5월9일 유예조치가 실제로 종료되면 작년 10·15 대책으로 조정대상지역에 포함된 서울 전역과 경기도 12개 지역에서 다주택자들이 주택을 팔 때 양도세가 중과된다.

대통령이 유예기간 연장을 고려하지 않는다는 입장을 밝힌 가운데 양도세 중과를 피하려는 일부 다주택자들이 절세를 위해 매물을 내놔 이들 지역 집값이 조정받을 수 있다는 관측이 나온다.

앞서 이 대통령은 신년 기자회견에서 주택 공급 방안을 두고 "신축 공급이 있고, 주택을 많이 가지고 있는 사람들이 내놓게 하는 공급책도 있다"고 발언하기도 했다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "최근까지 고민하던 다주택자들이 매물을 일부 내놓을 수 있다"며 '똘똘한 한 채'를 제외한 중저가 중심의 매물이 주로 시장에 나올 가능 성이 높기 때문에 가격이 하향 조정될 수 있다"고 말했다.

이어 "다만 지난 4년간 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화했고 유예기간을 운영하면서 보유 주택을 처리한 다주택자가 많은 만큼 물량이 많지는 않을 것으로 보인다"고 했다. 

여기에 장기보유 혜택과 관련해 정부가 개편에 나설 가능성도 있어 고가주택 보유자들도 셈법이 복잡할 것으로 보인다. 

도세 장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유하면 기간에 따라 양도소득세 일정액을 공제해주는 제도다. 보유 기간과 실제 거주 기간 요건을 모두 충족해야 하는데, 1가구 1주택자의 거주 기간이 10년 이상이면 공제율은 80%다. 다주택자도 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제가 적용된다.

장특공제는 장기 보유를 '실수요'로 간주해 양도소득세를 감면해 주는 제도지만, 오히려 다주택자의 보유를 장려하고, 고가 주택을 보유할수록 더 큰 공제 혜택을 줘 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 심화시킨 원인으로 지목돼온 만큼 개편 가능성이 있다는 분석이 나온다. 실제 문재인 정부  당시 더불어민주당은 지난 2021년 세제 개편안을 마련할 때 양도세 장특공제를 금액대별로 조정하는 방안을 검토한 것으로 알려졌다.

전문가들도 장특공제가 '똘똘한 한 채' 선호를 강화하는 장치로 작동해왔던 만큼 개편 가능성이 높다고 본다. 다만 법 개정이 필요하고, 6월 지방선거도 앞두고 있어 단기간에 시행되기는 어렵다는 관측이 우세한 상황이다. 이 대통령도 이에 대해 "당장 세제를 고칠 것은 아니지만 토론해봐야 할 주제들"이라며 신중한 입장을 보였다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "양도세 중과 유예가 일몰되면 서울 등 조정대상지역에서는 양도세가 중과되고 장특공제 혜택도 받을 수 없게 되는 효과를 내기 때문에, 이후 상황을 지켜본 뒤 손질할 가능성이 높다"고 내다봤다.