민간임대 활성화, LTV 완화 등 정부 후속 지원이 핵심 관건

"임대 사업자에 세제 혜택 당근 주며 시장 물량 유동화 유도해야"

서울 서초구 구룡산에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울시가 민간임대주택 공급 촉진을 통한 전·월세 시장 안정화 의지를 밝힌 가운데, 시의 지원 방안이 효과를 보기 위해서는 정부의 규제 완화가 반드시 전제되어야 한다는 것이 전문가들의 분석이다. 특히 최근 민간임대시장을 더욱 위축시킨 주택담보인정비율(LTV) 규제 등에 대한 전향적인 개선이 이뤄져야 한다는 지적이 나온다.
 
1일 서울시에 따르면 시는 오피스텔 등에 대한 건축 규제 완화와 임대사업자에 대한 금융 혜택 등을 뼈대로 한 ‘등록 민간임대주택 활성화 방안’을 이날 발표했다.
 
1~2인 가구 증가로 임대 수요가 매년 빠르게 확대되고 있지만 기존의 공공 주도 방식으로는 서울의 임대 수요를 감당하기 힘들다는 것이 서울시의 시각이다. 이에 건축 시 각종 규제와 인허가 기간을 단축해 오피스텔 등의 공급 여건을 개선하겠다는 것이다.
 
특히 민간임대사업자의 시장 참여 유도를 위한 세제와 금융 지원을 강화하기로 했다. 신설 예정인 ‘서울주택진흥기금’으로 최근 감소한 민간임대주택 주택도시기금 출자 비율을 충당할 수 있게 하고 민간임대리츠 대출이자 등도 지원한다.
 

다만 민간임대등록사업자에 핵심적인 규제 완화 없이는 이런 효과 자체가 제한적일 수밖에 없다는 지적이 많다.
 
지난 ‘9·7 대책’에서 정부는 수도권 및 규제지역에서 주택임대사업자의 LTV를 0%로 설정했다. 기존에는 비규제지역의 경우 LTV 60%, 규제지역이라도 30%까지는 대출이 가능했지만 지난달 8일부터는 대출 자체가 원천 봉쇄된 상황이다.
 
유례없는 LTV 대출 규제로 민간임대사업자가 주택을 구매하는 데 필요한 자금을 충분히 확보하지 못함에 따라 민간 임대주택 공급도 결국 추가적으로 위축되는 상황이 발생할 수 있다는 지적이다.
 
서울시도 이날 민간임대주택 활성화를 위해 대출제한 완화와 함께 세법 개정, 보증보험 가입 기준 개선 등을 정부와 국회에 공식적으로 요청했다고 밝혔다. 특히 금융위원회 등의 실무기관이 내규 개정에 나서 주택임대사업자에 대한 LTV를 완화해 줄 필요가 있다고 강조했다.
 
오세훈 서울시장은 이날 “민간 임대시장은 정부의 보증보험 요건 강화와 대출 원천 봉쇄 등의 정책으로 완전히 얼어붙었다”며 “민간임대규제와의 전쟁에 나서겠다”고 강조했다. 오 시장은 지난달 30일에도 “정부가 임대사업자의 LTV를 ‘제로’로 만들어 사업자가 패닉 상태에 빠져 있다”고 언급한 바 있다.
 
시는 아울러 과거 축소된 장기임대의 종부·양도세 등 세제 혜택의 합리적인 조정 방안도 건의할 예정이다.
 
전문가들은 정부가 LTV 규제 완화로 민간임대사업자에 대한 대출 옥죄기를 풀어 주택을 매입을 유도한다면, 민간의 전·월세 물량 공급을 확대해야 하는 효과가 있을 것이라고 내다봤다. 
 
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “매매임대사업자들에 대한 LTV까지 축소를 했기 때문에 원래 시장에서 나왔어야 할 매물 자체마저 제약이 돼버린 상황”이라며 “정부 정책에 일관성이 없다 보니 민간 임대공급이 위축이 이어지고 있다. 임대 사업자들에 대한 세제 혜택이라는 당근을 주면서 시장의 물량의 유동화를 유도하기 위한 정부의 전향적인 정책 전환이 요구된다”고 강조했다.