[전문가기고] 도시계획 방법을 업그레이드할 때다

최민성 델코리얼티그룹 회장

최민성 델코리얼티그룹 회장.

국토균형발전은 수십 년간 해결되지 않은 숙제다. 이는 기존 도시계획의 방식에 문제가 많기 때문이다. 특히 서울·수도권의 도시계획은 지방 인구와 기업 유출을 가속화하며 지방 공동화를 초래하고 있다. 수도권 내에서도 외연적 도시 확장은 원도심 공실 증가와 신도시 장기 미입주 문제를 낳고 있다. 지금의 도시계획은 전국적으로 상가 공실률을 급격히 증가시키면서 국가적 자원 낭비를 불러오고 있다. 전국적인 수요 검증, 풍선효과, 지방 산업전략, 다양성·포용성 등을 무시한 결과다.
 
도시계획의 문제는 첫째, 전국적 수요·공급 분석 부재부터 시작된다. 이는 수도권 중심 개발과 지방 공동화라는 풍선효과로 나타난다. 서울·수도권의 도시계획은 지방의 청년 인구와 기업을 흡수해 지방소멸 위험지역의 인구 순유입률은 계속 줄고 있다. 수도권은 전국 주택건설 인허가의 60% 이상과 기업 본사 70% 이상의 비중을 차지하고 있다. 
 
둘째, 수도권 내 원도심 공실과 신도시 미입주 문제다. 수도권의 외연적 확장은 원도심 공실과 신도시 활성화 지연을 초래한다. 한국부동산원 자료에 따르면 작년 서울 중대형 상가 공실률은 8%를 넘고, 물류센터 공실률은 15%를 넘는다. 다산·별내 신도시의 경우 상가 공실률이 평균 10% 이상이다. 주상복합에서 상가 비율 과다로 상가가 과잉공급된 결과다.
 
셋째, 산업단지의 비효율적 개발이다. 현재 산업단지는 지식산업센터 중심으로 개발되며 부동산 개발사업 위주가 대부분이다. 한국산업단지공단 조사 결과 전국 1257개 산업단지 중 지식센터 비율이 30% 이상을 차지하지만 첨단산업 집적도는 낮다. 고부가가치 첨단산업 전략 부재로 산단이 지역 경제에 기여하기가 어려운 구조다. 수도권 외곽 산단의 공실률도 15% 수준이며, 입주 기업의 40%가 소규모 부동산 관련 업체다.

 
이를 해결하기 위해서는 도시계획 방법을 전환해야 한다. 우선 지역별로 제대로 된 일자리 중심의 산업 유치 전략을 마련해야 한다. 지방 공동화를 막고 신도시 자립성을 높이려면 첨단 일자리 창출이 핵심이다. 지역별 산업 가능성을 빅데이터로 분석하고, 첨단산업 클러스터를 조성하는 조건들을 구체적으로 설계해야 한다. 
 
둘째, 적극적인 이민 유입을 통한 다양성과 포용성 전략이다. 글로벌 도시의 이민자 비중은 30% 이상으로, 이들은 산업인력과 소비 수요를 창출한다. 반면 한국 지방 도시는 지역 이민제 같은 이민 정책이 없다. 지역의 차별화된 산업전략과 이민 유입은 절대적으로 필요하다. 정부는 올해 지역인재-일자리 선순환 교육체계를 통해 이민자 직업훈련을 강화하고 있다. 여기에 지역이민제가 더해지면 풍선효과를 줄이고 포용적 도시를 만드는 데 기여할 수 있다.
 
셋째, 도시계획의 과잉공급을 막으려면 빅데이터와 인공지능(AI)으로 인구 이동, 경제 활동, 산업 전망 등 수요를 검증해야 한다. NABIS 균형발전종합정보시스템은 지역별 데이터를 통합 관리하며 200개 지표를 제공한다. 이 통합 플랫폼으로 데이터 활용을 잘만 하면 도시계획의 정확성이 높아진다. 하지만 실제 주상복합 상가 비율 적용에서는 데이터보다 법이 우선이어서 따로 놀고 있다.
 
앞으로는 도시계획에 전국적인 지역 산업과 인구 데이터 통합 플랫폼을 제대로 활용해야 한다. 그래야 전국적인 현재와 미래의 수요 검증해 풍선효과를 줄일 수 있다. 지역의 산업 실수요를 반영하고, 도시계획 교육에도 신산업과 이민 유입을 반영해 생각의 폭을 넓혀보자. 최고 의사결정자인 정부는 신산업 일자리 창출, 이민 유입, 미래 데이터 분석 등을 전국적으로 제대로 채택해 과잉 도시계획을 줄이고 성과를 내는 정책을 발휘해야 한다. 이것이 지방소멸 위기를 극복하고, 진정한 국토균형발전을 실현하는 길이다.