[머니테크] '6억원 이하' 아파트 실수요 몰린다…지금이 매수 타이밍?

거래량 급감 속 중저가 아파트 비중 31% 돌파

[그래픽=아주경제]

6·27 부동산 대출 규제 이후에도 서울과 수도권 6억원 이하 중저가 아파트에 대한 매수는 꾸준히 이어지고 있다. 고가 아파트가 몰려 있는 강남권 진입이 사실상 어려워지면서 실수요자 관심이 중저가 단지로 이동하는 흐름이다. 전문가들은 실수요자들로서는 내 집 마련 기회가 될 수 있다고 분석한다.

31일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 대출 규제 시행일인 6월 28일부터 7월 28일까지 서울 아파트 전체 거래는 2645건으로 규제 발표 전 같은 기간(5월 28일~6월 27일) 1만566건과 비교해 74.9% 급감했다. 하지만 6억원 이하 매물 비중은 오히려 커졌다. 같은 기간 규제 이후 발생한 6억원 이하 거래는 829건으로 전체 거래에서 차지하는 비중은 31.3%를 차지했다. 규제 전 같은 거래일 동안 발생한 거래 비중(19.9%)보다 11.4%포인트 높아졌다. 9억원 이하 아파트 거래 비중도 규제 전에는 43.4%에 불과했지만 규제 이후에는 58.0%로 절반을 넘었다.   

6억원 이하 아파트 거래가 활발한 곳은 서울 '노도강'(노원·도봉·강북구) '금관구'(금천·관악·구로구)로 나타났다. 강남권 아파트 매수는 대출 규제로 진입이 어려워졌지만 중저가 아파트는 규제 전에 받을 수 있었던 대출에서 큰 차이가 없기 때문에 수요가 이어지고 있는 것으로 풀이된다. 또 최근 월세 전환이 가속화되면서 '차라리 집을 사겠다'는 실수요가 앞으로도 증가할 가능성이 제기된다. 

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "전월세 가격이 오르는 등 주거비 상승 불안이 높아지면 대체재를 찾게 된다"며 "대출이 가능한 선에서 (중저가 아파트) 물건을 찾는 것"이라고 설명했다. 

중저가 아파트로 몰리는 현상은 규제 기간이 길어질수록 더 뚜렷해질 것으로 예상된다. 이에 따라 이들 지역 내 수요와 가격 상승이 뒤따를 것으로 보여 지금이 실수요자로서는 매수 타이밍이 될 수 있다는 분석이다. 윤 랩장은 "실거주와 재테크 관점에서 볼 때 중저가 지역 쪽으로 수요가 이동하는 것을 쫓아가는 선택도 맞다고 본다"며 "연말로 갈수록 전월세 시장에 남아 있는 것이 불안해지기 때문에 (내 집 마련) 선택을 하는 수요가 생길 수 있다"고 말했다.  

김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장도 "서울과 수도권 핵심 지역 가격은 진정 국면을 보이는 반면 6억~8억원대 중저가·외곽 단지로 매수 이동이 포착되고 있다"며 "내년 상반기까지 중저가와 역세권 신축으로 수요가 집중될 것"이라고 설명했다. 

중저가 아파트 가격 상승도 이미 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 노원구 '상계2차중앙하이츠' 전용 면적 59.8㎡는 지난 6월 27일 5억7500만원에서 매매가 이뤄졌는데 7월 18일에는 같은 평형대가 5억9400만원에 거래됐다. 도봉구 창동 '주공3단지' 전용 58㎡는 5월 1일 6억원에 거래됐으나 7월 1일에는 6억2800만원에 손바뀜됐다. '노원센트럴푸르지오' 전용 59.9㎡도 6월 14일 8억2000만원에 거래된 이후 대출 규제 이후인 7월 18일에는 3000만원 오른 8억5000만원에 거래가 체결됐다. 

부동산R114 조사를 보면 현 시세 기준으로 6억원 한도를 넘지 않고 주택담보인정비율(LTV) 70%까지 대출이 가능한 서울 지역은 노도강과 금관구, 중랑구 등 7개 구뿐이다. 이들 지역은 아파트 평균 시세가 6억~8억원대로 LTV를 최대 70%까지 적용받아도 6억원 이하다.

다만 전문가들은 노도강 등 중저가 아파트 단지에 대한 재건축 속도가 더딘 점 등은 고려할 필요가 있다고 조언했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "(노도강 등은) 매매가 대비 전세가 비중이 40% 미만이라 갭투자보다는 실수요자 중심으로 매매가 이뤄지고 있다"며 "서울을 벗어나기보다 노도강 등에서 내 집 마련을 하면 나름 최선의 선택이 될 수 있지만 이 지역은 용적률 등을 이유로 재건축이 쉽지 않기 때문에 이 점을 고려해야 할 것"이라고 설명했다.