불붙은 서울 집값에 새정부 부동산 시험대...정부, 세금 대신 다른 카드 꺼낼까

대출 규제·규제지역 확대 가능성…마포·성동·과천·성남 포함 가능성

서울대 경제학 명예교수 "부동산 안정 실패하면 성공 못해"

서울 영등포구 여의도공원에서 바라본 아파트 전경. 2024.06.28[사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울 집값이 급격히 상승하면서 부동산 시장 안정화가 이재명 정부의 정책 최우선 순위로 거론된다. 이재명 대통령이 후보 시절 세제를 통해 집값을 잡지 않겠다고 공언한 만큼 대출 규제와 규제지역 확대 등 다른 카드가 등장할 가능성이 커지는 상황이다. 

17일 관계 부처에 따르면 기획재정부는 국토교통부 등과 함께 부동산 시장 안정화를 위한 대책을 다각도로 검토하고 있다. 앞서 기재부는 지난 12일 이형일 장관 직무대행 1차관 주재로 국토부, 금융위원회, 금융감독원과 함께 '부동산 시장 점검 TF'를 열고 시장을 점검했다. 이 자리에서 정부는 부처의 가용 가능한 수단을 총망라해 대응하겠다고 밝혔다. 

정부가 부동산 시장을 주목하는 이유는 서울 아파트 가격 상승세가 심상치 않기 때문이다. 6월 2주 차 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.26% 상승했다. 지난해 8월 넷째 주(0.26%) 이후 40주 만에 가장 큰 상승 폭이다. 서울 아파트 값은 19주 연속 상승세를 이어가고 있다.

금리 인하 기조와 대출 규제 전 수요 확대 등이 집값 상승을 견인한 것으로 보인다. 한국은행은 지난해 10월 이후 지난달까지 네 차례 기준금리 인하를 단행해 최근 기준금리를 2.5%로 낮췄다. 다음 달부터 시행될 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 전면 시행 전 막차 수요도 영향을 줬다. 여기에 민주당 집권 시기 부동산 가격이 올랐다는 시장의 기대심리도 집값 상승에 불을 붙였다. 

정부가 부동산 시장 대책에 총력 대응을 예고한 가운데 이재명 정부의 첫 대책에 눈길이 쏠린다. 이 대통령은 후보 시절 "세금으로 집값 잡지 않겠다"고 공약한 바 있다. 이 대통령 주변 사람들 구성도 바뀌었다. 20대 대통령 선거에서는 보유세 강화를 주장했던 인사들이 이 대통령 캠프에 참여했지만 이들은 21대 대선에는 캠프에 합류하지 않았다. 

여당에서 종합부동산세를 완화하자는 주장이 나오는 상황도 무시하기 어렵다. 더불어민주당과 한국세무사회가 지난 22일 공동으로 진행한 세미나에서 실거주 1가구 1주택에 대한 종부세를 전면 폐지하자는 주장이 나왔다. 5년 이상 장기 보유하고 실거주하는 1가구 1주택은 종부세 과세 대상에서 제외하자는 것이다. 

정부 대책으로 규제지역 추가 지정 등이 담길 것이라는 분석이 힘을 얻는다. 규제지역은 조정대상지역과 투기과열지구를 말하는데 현재 강남 3구와 용산구를 제외하면 모두 투기과열지구에서 해제됐다. 시장이 과열되고 있는 서울과 경기도 일부 지역을 정부가 투기과열지구로 재지정할 가능성이 거론된다. 

윤지해 부동산R114 랩리서치팀장은 "마포구와 성동구가 규제지역으로 들어갈 가능성이 가장 높고 경기도에서는 과천과 성남(분당)이 포함될 수 있다"면서도 "이재명 정부는 과거 문재인 정부 당시 실패를 답습하지 않겠다고 약속한 점이 변수"라고 분석했다. 

수요 관리와 공급 확대를 동시에 구현해야 한다는 말도 나온다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "규제지역 추가 지정과 대출 규제, 공급 확대 등 세 가지를 동시에 실현해야 한다"며 "3기 신도시를 조기 분양하는 것이 가장 현실적"이라고 강조했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "이재명 정부의 첫 대책이기에 시장에 시사하는 바가 크다"며 "과거 정부처럼 갈지자 행보를 보이며 대출 규제를 조였다가 풀었다 왔다갔다 하면 안 된다"고 말했다. 

부동산 시장 안정화 성공 여부가 이재명 정부의 시험대가 될 것으로 보인다. 이준구 서울대 경제학부 명예교수는 본인 홈페이지에 "집값 폭등을 막지 못하면 결코 성공한 대통령이 될 수 없다"며 "이재명 정부는 한시라도 빨리 분명한 투기억제책 청사진을 내보여야 한다"고 경고했다.