[분양가 파도 온다] 분양가 또 오른다...6월 제로에너지 의무화에 분양가 인상 비상

[그래픽=아주경제]

부동산 시장에서 분양가 인상에 대한 우려가 커지고 있다. 오는 6월부터 ‘제로에너지 건축물’ 인증이 의무화되면서 공사비 상승이 불가피할 것으로 예상되기 때문이다. 이미 오를 대로 오른 자재 가격 때문에 수익성이 악화했는데 추가 설비에 따른 비용까지 더해지면 분양가 상승을 피할 수 없다는 시각이다. 전문가들은 제로에너지 등 친환경 주택 관련 정책이 자리 잡으려면 비용 부담을 해소할 수 있는 인센티브 등 지원책이 필요하다고 제언한다.

22일 국토교통부 등에 따르면 오는 6월 30일부터 1000㎡ 이상 민간 건축물과 30가구 이상 공동주택에 제로에너지건축물(ZEB) 5등급 설계가 의무화된다. ZEB 5등급은 건물이 자체적으로 생산하는 에너지로 전체 사용량 중 20~40%를 충당하는 등급이다. 고단열 자재, 고효율 창호, 태양광 등 신재생에너지 설비를 적용해 에너지 소비를 줄이고 일부는 직접 생산하는 것이 핵심이다. 이미 공공주택에 대해서는 ZEB 5등급(에너지 자립률 20∼40% 미만) 인증이 의무화됐다.

건설업계에서는 제로에너지 인증 의무화 시행을 앞두고 볼멘소리가 나온다. 규제 강화가 친환경성과 주거 품질을 높이는 데 기여하는 것은 분명하지만 이미 자재 가격 등 아파트 건설에 드는 비용이 올랐는데 고성능 자재와 친환경 설비 등을 갖추려면 추가 비용 투입이 불가피하다는 이유에서다. 

정부는 제로에너지 5등급 수준을 충족하려면 가구당 공사비가 약 130만원(84㎡ 기준) 높아질 것으로 추정하고 있다. 또 연간 에너지 비용 약 22만원을 절약할 수 있어 6년 정도면 추가 공사 비용을 회수할 수 있다고 봤다. 

그러나 업계에서는 최소 공사비가 84㎡ 기준 200만~300만원가량 오를 것으로 보고 있다. 최근 인상된 원자재 값과 인건비 등으로 오른 원가율을 고려하면 제로에너지 의무화 도입 시 수익성이 악화될 수밖에 없다는 게 업계의 설명이다. 아파트 구조상 ZEB 기준을 맞추기 어려워 태양광 패널 설치 등이 필수적이고, 창호 등 자재 성능도 높여야 하기에 공사비가 오르고, 이는 곧 분양가 상승으로 이어질 것이라는 관측이다.

정부는 업계 부담을 줄이기 위해 신재생에너지에 대한 대체 인정 방안을 마련한다는 계획이지만 건설업계 부담은 더욱 가중될 것으로 보인다.

한 대형 건설사 관계자는 "추가적인 공사가 필수적인 만큼 평균 공사비는 당연히 오를 수밖에 없다"며 "이미 분양가가 치솟은 상황에서 공사비가 또 인상되면 분양가에 영향을 줄 수밖에 없고 결국 실수요자 부담으로 이어질 공산이 크다"고 말했다.

문제는 공사비가 이미 지속적으로 상승하고 있는 상황에서 규제가 더해진다는 점이다. 

한국건설기술연구원에 따르면 지난해 공사비지수는 2020년 이후 꾸준히 높아져 30% 가까이 급등했다. 2020년 100이었던 공사비지수는 월 최고치 기준 2021년 117.37, 2022년 125.70, 2023년 129.34, 2024년 130.39로 계속 상승한 후 올해 3월에도 131.23로 집계되며 상승세를 이어가고 있다. 5년 새 약 31.2% 높아진 것이다. 

공사비 상승 여파는 건설사 원가율에서도 여실히 드러난다. 건설 부문 원가를 따로 공개하지 않는 삼성물산 건설부문을 제외한 10대 건설사 평균 공사 원가율은 94.06%로, 전년(92.79%) 대비 1.27%포인트 상승했다. 건설업계에서는 통상 원가율 80% 수준을 안정적으로 본다.

전문가들은 건설경기 침체가 장기화된 상태에서 제로에너지 의무화까지 더해지면 건설사는 물론 수요자 부담으로 이어질 수밖에 없어 비용 부담 해소를 위한 인센티브 등 지원책을 통해 부작용을 줄여야 한다고 강조했다. 

심형석 우대빵연구소 소장은 "결국에는 가야 할 방향은 맞다"면서도 "공사비 인상 요인이 추가되는 것은 건설사나 수요자 모두에게 좋지 않기 때문에 미세조정과 지원 등을 최대한 분양가 인상 요인과 부작용을 줄여줄 필요가 있다"고 말했다.